5年完成5支基金退出，解密鼎晖日本不动产基金243万平方英尺背后的投资密码

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危机背后往往有新的机遇。日前，在CDH日本房地产基金举办的视频分享会上，许多投资者的热情参与似乎更加肯定了新的投资机会的到来。

与其他规模大、投资周期长的房地产基金相比，CDH日本房地产基金可谓“精致高效”。5亿美元的股权投资规模规划了243万平方英尺的资产，房地产资产规模达到1016亿日元。然而，数字背后的表现却非常喜人:在过去的五年里，CDH日本房地产基金在一年内完成投资，三年内退出。

“把握好时机，投资于稳定的收入目标和快速的增值转化，以获得竞争主动权，是实现快速周期和良好回报的关键。”黄，董事总经理日本房地产投资，总结说。

解码房地产投资和赋权，建筑改造主动出击

CDH投资董事长吴尚志表示，CDH日地产基金的竞争力在于其积极的投资后增值能力和对周期中市场机会的判断。

2009年，CDH成立了一支专业的房地产投资团队，五年后开始进军海外市场。目前，CDH房地产团队已经在中国、美国、日本、越南和欧洲的58个城市投资了超过75个项目。其中，CDH日本房地产团队管理着6只日本基金，投资面积为243万平方英尺。

“快、稳、好”是CDH日本房地产基金最大的特点，受到投资者的好评。“快”意味着快速投资、快速转型和快速退出；“稳定”是指稳定的投资目标和稳定的资产质量；“好”意味着投资于好的资产，拥有好的合作伙伴来实现资产增值，同时获得好的回报。

谈到选择日本市场的原因时，黄说，日本作为世界第三大经济体，近年来经济发展势头良好，基本面是好的。由于稳定的汇率形成了一定的对冲保护，低利率带来了较少的现金流消耗和稳定的价值，以及为鼓励外部投资者而出台的免税政策，日本房地产市场显然是一个不容错过的投资机会。

此外，日本的经济活动高度集中，60%~70%集中在大东京，20%~30%集中在关西，即大阪和京都。这种高度密集的活动带来了效率。它在房地产投资方面有着独特的基础，尤其是在租入性房地产投资方面。

“一方面，投资者有配置需求，但目前中国没有这样的配置机会；另一方面，CDH日本房地产团队拥有丰富的海外投资经验和专业的投资后管理能力。”关于进入日本市场的优势，黄解释说，的日本房地产团队在投资后通过“建筑改造”过程中的高判断技巧，实现了快速的增值赋权:“在重新定位项目时，我们会先判断改造后是否可以出租。在整个市场平均价值不变的情况下，我们将通过主动转型升级和重新定位等专业的投资后管理增值服务，提高项目资产的运营效率。

此外，CDH日本房地产团队也善于结合当地资源。黄在亚太地区拥有超过15年的房地产投资和基金管理经验，而作为日本团队的核心成员之一，在日本拥有超过25年的房地产投资经验，负责投资的项目超过30个，并具有注册建筑师资格。这两个核心成员自2007年上一家公司(全球最大的房地产投资基金之一)以来就一直在一起工作，有着丰富的合作经验和深厚的信任基础；同时，日本的顶级资产管理公司也是CDH日本房地产团队的本地合作伙伴。“在利益一致的情况下，我们之间的高效合作是能够实现增值比较的核心点。”黄对说道。

CDH日本房地产团队采用“积极”的投资后管理方法。以大阪写字楼项目为例，由于业主处置该项目的压力，CDH日本房地产团队在前期谈判中以低于市场50%的价格出售了位于大阪核心商务区的位置好、物业质量高、租金水平低的甲级写字楼。收购后，CDH日本房地产团队积极授权项目，如美化和重建，与主要租户谈判，再租赁，降低成本和其他增值措施，大大提高了物业资产的价值。收购后两年内，项目入住率提高到97%，主要租户租金提高了50%，运营成本降低了13%，净运营收入提高了91%。最后，项目级股权回报率接近2.3倍，内部收益率接近36%。

“黑天鹅”冷静应对，在疫情下保持增长

根据经济周期、市场变化和特殊事件所产生的特殊投资机会，获得经济复苏和市场反弹所带来的回报是CDH日本房地产团队的投资策略之一。

值得一提的是，早在2019年12月，CDH日本房地产投资团队就讨论了如何应对明年市场上的“黑天鹅事件”，并提出了各种对策，包括评估银行贷款状况、现金流状况等。，从而比其他人更冷静地面对一月份的疫情。

“很多投资者会问，在当前疫情下，去年投资的CDH日本地产三期基金会不会受到很大影响？不过，我们对自己的投资有信心，对第三期基金的投资回报也有信心。”例如，黄表示，6个月前，日本地产三期基金最大的投资项目东京核心区写字楼的入住率为77%；从疫情开始到今天，入住率已经提高到86%，年承包租金收入也提高了11%。

“在这种流行病下，我们为什么能够实现增长？首先，我们对这个项目有专业的判断；其次，我们认为日本市场需求强劲；最后但同样重要的是，我们拥有专业和快速的投资后增值能力。”在今年1月交易后的一周内，CDH日本房地产团队完成了对物业管理公司的更换，然后加快了新的租赁。今年2月，该团队甚至冒险前往日本，以加快资产管理和提升资产价值，从而抓住市场机遇。

这场危机包含新的机遇，随后的增长势头强劲

“我们认为，现在是一个很好的投资时机，疫情带来了不容错过的机遇。”黄对说道。

在过去的二三十年里，日本经历了大大小小的经济危机，几乎每一次危机都产生了相对较大的影响，并在短期内向下调整。然而，由于经济基本面没有太大变化，随后将会出现快速反弹。

“2013年至2014年，许多投资房地产的基金回报非常高，内部收益率达到30%、40%甚至100%，因为在次贷危机期间，当价格下跌时，它们抓住了一个黄金投资窗口。在COVID-19流行病下有这样一个窗口期吗？我现在已经看到了。”黄进一步解释说，危机通常会给经济带来较大的短期波动，但也带来了最好的投资机会，即在未来经济反弹时，可以有机会以较低的价格购买高质量的资产，获得较高的回报，因此这也是目前日本房地产投资的一个好机会。

“与此同时，日本政府和日本银行针对疫情的影响推出了一系列救援措施，我们认为这些措施非常果断和有效。”CDH日本房地产投资有限公司执行董事孙亮解释说，疫情爆发后，日本政府立即实施了一系列从货币、金融和民生方面拯救市场的措施，包括增加购买日本房地产投资信托基金，支持中小企业提供大额无息贷款，延长这些企业的所得税和纳税期限。在民生方面，每个家庭将获得10万日元的补贴，这将有助于缓解整个疫情对经济的直接影响。前所未有的108万亿日元的经济刺激、奥运奖金的延期发放、赌场建设计划和旅游业的“触底反弹”正成为重要的后续增长驱动力。

“在日本，这种流行病不会对人们的工作方式和写字楼需求产生特别大的影响。”孙亮认为，与其他国家相比，日本的企业文化相当特殊。“比如说，如果老板不离开工作岗位，下面的级别就没有人敢离开工作岗位。只有当最大的老板离开时，第二个老板才能离开，然后每层楼的其他员工才能离开。因此，远程办公很难实现。此外，日本的住宅区非常小，远程办公比在公司工作要好。”

谈到日本房地产投资市场的机遇，黄认为主要有四点:“一是很多机构投资者决策过程长，反应速度慢，短期内我们的竞争相对较少；其次，由于隔离限制等因素，包括酒店和零售企业在内的许多物业因经营困难而被迫在市场上出售，从而增加了许多优质物业的供应；同时，对于面临财务困难而被迫处置资产的所有者来说，购买者在交易中有更强的议价能力，能够以更低的价格购买资产；最后，购买价格折扣较大的高质量房地产资产的未来增值前景相对更为清晰，并且因为更受银行青睐，可以获得更优惠的贷款条件。这是我们在当前特殊条件下观察到的一个非常好的投资机会。”

“因为疫情，出现了一些新的机会。我们投资的项目也持续增长。我们将继续投资现金流稳定的日本核心城市核心资产，并实施积极的投资后管理增值计划。将来，当经济好转、市场复苏时，资产价值最大化，实现退出，并继续为投资者创造更稳定的回报。”黄对说道。

来源：搜狐微门户