社区商业难点：单位区域内有效订单密度不足

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继社区o2o之后，社区商业的互联网转型升级在新的零售理念下回归，并再次成为风险投资和媒体关注的焦点。房地产、房地产、实体零售和互联网电子商务增加了投资，并大量涌入:

1.保利地产开设超市后，另一家房地产巨头碧桂园也加入了线下社区商店的开发，并开设了1000家线下商店。

2.近年来，该物业已被密集上市。截至2018年12月初，已有100多家地产公司上市(包括a股、h股和新三板)，其中包括8家香港上市公司(绿城、恒腾网络、中海地产、彩生活、雅生活、碧桂园、新城悦、)。

3.便利店和社区生鲜店，这两种实体零售中最突出的形式，在过去两年中也呈现出快速增长。数据显示，2017年，便利店同比增长23%，增加12000家。作为新品零售的标杆，自2017年以来，博克斯玛现生加快了开业速度，并计划未来开设2000家门店，中国“盒装屋”的总面积也将相应扩大。区域性社区保鲜龙头企业，如保鲜传奇、钱阿姨、一站等。，也宣布了他们的短期开放目标和在不同地方扩展的计划。

4.互联网电子商务涌入社区的最突出表现——享有“50天20亿投资”美誉的社区团购正在全国如火如荼地展开。

当在线流量中心的格局趋于稳定时，离线流量的获取和迁移自然会成为各类玩家和资本游戏的焦点。从社区o2o到社区新零售，社区商务+互联网的转型升级始终不间断，无数创业者不断尝试和犯错，但他们从未找到真正有效的互联网突破来壮大社区商务。

原因在于社区自身的特点:分散化、需求多样化和强本土化。

(1)分散，因为社区作为城市的基本单位，分散在城市的各个地区。因为地形和城市规划被各种商业建筑、公共建筑、道路和桥梁等所分割。，流量、物流和网点都分散了。

(2)需求是多样的。有不同职业、年龄和兴趣的人生活在一个社区里。他们的需求因收入、职业、年龄和兴趣而不同。当谈到某种需求时，似乎商业价值是不够的，但当它结合起来时，就显示出惊人的商业潜力，这是一种相对“尴尬”的存在——不吃肉是一种遗憾。

③本土化具有强烈的属性，不同地区存在不同的民俗，甚至不同的社区有不同的偏好。结果，一些商业形式在甲国兴旺，但在乙国却找不到，这真的伤害了人们的大脑。

所有上述问题都可以归结为一个基本问题:单位面积有效有序密度不足。

如何突破密度瓶颈？最近社区团购的兴起似乎触及了一些角落。虽然已经实现了社区居民多订单需求的集中获取(增加单位面积的订单密度)，但无法实现即时体验和即时获取，这仍然是电子商务的运作方式。它仅在渠道方面得到优化，信任的认可在很大程度上依赖于团队负责人(社区意见领袖)对产品的检查。一旦产品有缺陷，个人信用就会崩溃，以头部为核心的社会电子商务就会遭遇尴尬。

我们不仅要突破密度的瓶颈，还要满足眼前和安全的要求。因此，这种业务首先必须是社区附近的线下商店(以解决眼见为实的眼前需求和安全需求)，其次，它必须能够消化社区居民的各种需求(以实现单个商店的订单集中)。什么样的企业可以同时满足这两个条件？农贸市场、社区购物中心。但这又回到了最初的商业地产，这显然不是社区企业家所寻求的答案。

随着移动互联网和移动支付的普及，实体零售+虚拟地产的o2o服务已经成为一个方向，包括南京较早的享受(项目现已停止)、最近刚刚融资的爱便利(现已转型为b服务商)、保利地产推出的若邻里超市等都在探索这条道路，实际情况并不理想。一方面，线下商店的成本仍然很高；另一方面，合作的非标准服务仅仅是交通进口，商店不能回答顾客的询问和控制服务质量。

然而，离线实体+在线渠道的o2o路径仍然有效。需要解决的是:如何降低人力和实体店面的成本？

这个问题，对于零售业来说，是一个一直存在的根本问题，很难解决。然而，黑马的互联网跨界游戏似乎是有效的，但它不是普通人负担得起的，也不适合低成本运作。

近年来，通过不断的走访和调查，笔者发现有三个项目离答案越来越近:重庆的田妈、山东的芝麻开花和北京的一心生活。

田妈是重庆万州四线城的一家“餐饮+”专卖店。这家商店位于一个住宅区，和其他商家一起租了一栋独立的大楼。餐饮是其主要切入点和知识产权创造点。在网上，通过美食节目，互联网红店和创始人的个人美食知识产权被创造出来。线下烹饪以无油烟、烹饪、健康配料和进口烹饪设备为卖点，逐渐从家庭宴会和聚会中移植健康养生和育儿教育等高端社区需求。因此，它不太依赖厨师的个人技能，而是更多地以场景为基础，成为万州著名的地方特色餐厅。成本低，收入高。目前，主要困难在于非标准服务的比例较大，大规模复制存在一定困难。

山东芝麻开花是一家线下实体+在线平台的社区综合服务提供商。前端吸收当地的kol(关键意见领袖，如村长老等。)和其他拥有本地资源的人员组成商店合作伙伴，而后端则提供业务孵化和培训支持，以便与不同领域的本地甚至国家服务提供商建立联系。当地合作伙伴组成审计团队，扮演投资者的角色，审计和评估商店中各种服务提供商的资质。市中心商店采用微型农贸市场结构，一层为生鲜+百货，两层为金融，三层为儿童看护+老人娱乐中心。店面是从当地乡镇的idle/きだよ零房改造而来，人员是合作伙伴，成本低，但需要较强的地方政策和公关交易能力。

同心同德在北京是一个新的零售项目，是由国内互联网企业易家杰策划的。它具有典型的跨境游戏风格，跳出了零售固有的思维。通过与物业合作开发社区鲜肉店和公益角，形成了一个线下流动中心，在线小程序连接到各种社区服务。店员由易佳洁提供的清洁阿姨组成，实现了人力和店铺租赁成本的“双下降”。这个项目是我目前看到的一个比较成功的社区商务+互联网项目，在模式上具有很高的创新性，适合低成本运营。

接下来，笔者将详细分析该案例的模式和操作技巧，并将具体思路分解为七个小问题:

1、如何降低店铺租金成本？

通常，为了确保安全和不被打扰，社区被人工围墙与外界隔开，从而形成了具有不同景观的墙外世界和墙内世界。墙外商铺租金高，专业性强，竞争压力大。城墙内不允许开放商业开发，但只要不干扰正常居民的生活，它可以成为促进民生的服务点(同时，北京便利店新政也鼓励企业参与闲置的空住宅区的合理开发利用)。

该建筑闲置的空房被合理利用，并开发了一个便利服务点，提供方便服务，如新鲜水果和蔬菜、饮料和食品、家庭日常用品、公共健身、图书馆角落、工具房等。方便了居民的日常生活，方便了随时获取应急物资。同时，商店本身的租金比墙外的租金低得多。

以“阳光100”社区商店为例，在大楼左右门开的便利店只有15层，左右各一层，分别供应新鲜果蔬和日常标准化快速消费品。数百个单品满足了社区居民70%的日常需求，这显然切断了墙外的商店和市场。

2.如何降低人工成本？

便利店需要店员来清点商品和收取现金，所以人工成本是必不可少的。一心一意的好处是妈妈的身体是e-佳洁士，它充分分配和再分配了大妈的清洁时间，兼顾了C端的清洁服务、B端附近的商户服务和便利店的门店运营，将人的效率发挥到了极致。

如果我们觉得我们说的不够清楚，我们还是以“阳光100”社区商店为例。在这家商店的左右两边有四个店员(轮流移动清洁工)+一个专业的商店经理。每个店员都有几个角色(C端的家庭清洁，B端的新鲜食物的短距离递送，便利店的商店管理)和商店。

从上图可以看出，在休闲时间，商店的最大配置可以达到4个店员，在家政服务的高峰期，商店的配置减少到2个店员，而最大的配置周期是在用户上下班的高峰期，商店的运营时间总是有店员值班来保证，这样既保证了家政服务的时间控制，又不妨碍商店的正常营业。更重要的是，家政工人的时间是满的，这从根本上消除了家政工人跳单的问题。考虑到便利店家政工人的空闲时间，可以大大降低便利店雇佣员工的成本。

3.如何降低新鲜食物损失的成本？

新鲜食品是便利店排水的利器，但它也面临着由于保质期短而造成的损失问题，尤其是像叶菜这样的新鲜农产品。通常情况下，便利店对新鲜果蔬采取不同的存储、不同的包装、不同的估计和不同的营销等多种管理和控制措施，以调整新鲜产品损失给店铺运营带来的成本压力。例如，北京新发地生鲜超市使用了一种特殊的叶菜水雾喷洒装置(喷洒时间超过10小时)，以延长叶菜的保鲜时间。然而，这种设备本身是一项高成本投资，基本上是一项负资产，被分配到叶类蔬菜的收入中。广州的钱阿姨在不同时期打折销售，解决了新鲜产品的日常损耗。

同样，用心引进新鲜食品也不可避免地会面临流失的问题。如上所述，同心结的业务结构是B+到c。除了企业清洁和小时工，B端业务还为周边的餐饮商户提供新鲜农产品的日常配送服务。外观不美观的新鲜产品将被送到周围的餐饮商家，以消化库存，减少损失。

4.如何控制码头物流成本？

由于它涉及到邻近商家的分销业务，必然会增加分销成本。大型生鲜连锁店基本上都有自己的物流团队，商品零售是他们的主要业务。全心全意的商品零售是用户流失和粘性增加的主要原因，因此与商品相关的成本不应该太高是不可避免的。

那么如何在降低成本的同时满足周边商家的商品配送需求呢？

如上所述，鄂佳杰，这位全心全意生活的母亲，拥有丰富的劳动力资源。运输能力安排的关键在于时间周期的分配，即家政工人的主要业务清洁服务，以协调和整合家政工人的空空闲时间而不受影响。

一般来说，企业清洁和家庭清洁的时间段是错开的:企业清洁通常在早班前(通常是上午9: 00)完成，家庭清洁通常在家庭成员上班后(上午9: 00以后)完成，所以这个非高峰时间段可以充分实现家政工人的时间安排。在这种情况下，如果一些家政工人时间不充裕，他们可以充分利用当地商家的短距离送货服务，这不仅提高了时间利用效率，也填补了空.短距离送货能力的不足与此同时，家政工人本身也增加了额外收入，对各方都是双赢的。

5.如何建立离线交通中心？

商品和服务的累积流量主要集中在新鲜食品和餐饮。就零售而言，典型的代表是农贸市场和便利店。新鲜区域(水果、蔬菜、鸡蛋、牛奶、肉类和家禽)是农贸市场中最易流失的产品，食品和饮料(午餐、熟食、包装食品、饮料、饮料等)也是如此。)是便利店里最容易流失的产品。

宜信生活大厦便利店的选择将使农贸市场小型化，选择便利店快速移动的标准产品，主要集中在水果、蔬菜、包装食品、饮用水、鲜奶等高频日用品，基本满足了用户的大部分日常需求。这成为第一波排水商品。

其次，在大楼内为居民搭建公益角(公益健身器材出租、杂志期刊出借、家用工具出租)，居民可以免费获得相关设备、书籍和工具，这些区域成为第二波交通集中区。

这些流量池以不同的方式开发，如公益健身器材，放置在线下便利店，增强用户对线下便利店的印象，增强用户粘性；书角和智能快递柜放在一个地方，双方的交通是互补的，可以发展成一个广告展示区；除展示工具外，工具间还展示绿色植物和花卉，成为交通发展和绿色植物改造的重要场所。

6.如何跨越零售管理的藩篱？

国内企业如何管理好实体零售？这就像一匹黑马，一个零售电子商务运营商如何管理好食品和饮料？这就是跨国界的可怕之处:你赖以生存的支柱只是其他人打开市场的工具。宜欣生活楼便利店的价值在于线下交通中心。通过便利店+公益角，用户与家庭之间的接触频率有清洁、护理、花卉、绿色植物等。增加了心理距离和生理距离——送到口中的葡萄吃起来不觉得麻烦——降低了消费门槛。

而且，虽然社区里开的便利店没有墙外的便利店那么专业，但与社区里的夫妻店相比还是绰绰有余的:一个单间只有15平米的店面，似乎不需要任何专业的动线设计。看一眼结尾；至于收银机，年轻人已经普遍接受了扫描码支付，而大多数实际的收银机工作已经由解放发布；而理货，这是一个简单的执行，基本上没有太多的技术内容。因此，一个专业的商店经理可以带领四个永久的清洁阿姨，并可以完全赢得夫妇的妻子在社区的商店。这让我突然觉得有句话需要充实——我有但别人没有，人比我强，“人比我强。”

7.核心竞争力体现在哪里？

有一次有人问后羿:“如果所有的资产和优势的盒马被删除，只有一个项目是允许保留的。你会选择保留哪一个？”后羿的回答是:30分钟内即时送达。由此可见，箱马的核心竞争力在于其后端供应，依靠强大的管理系统来保证批量订单中的每一件商品都能在有限的时间和有限的区域内以有限的人力准确交货。盒子马不是一个新鲜的商店，但它是一个新鲜的外部实体，而内衬是一个零售解决方案。

用心生活也是如此。核心不是拉几个保洁阿姨开店，而是如何将家政服务的订单与便利店的营业时间交错无缝衔接，这涉及到家政、人力和零售商品多方管理系统的协调。这套可以付诸行动的解决方案是核心竞争力。

综上所述，在我彻底分析了一个人一生的情况后，也许很多朋友已经得到了答案。突破社区商业密度需求的瓶颈:

(1)跳出行业固有偏见，从社区居民的综合需求出发，横向不同需求，纵向不同时段，纵横交错是社区的需求网格；

2 .从市场中学习，共同营造一个场景，共同努力实现双赢。市场是最古老的商业形式，它可以持续数千年，因为它是不同形式的相互实现；

③用充满活力的眼睛看用户。所谓的目标用户群体实际上是现阶段的对应用户群体，而所谓的非目标用户群体并不是他们不愿意消费，而是他们由于各种原因被阻止消费。降低非硬性门槛，目标用户就会源源不断。降低门槛不仅是以价格为代价的，还因为你的距离不够近，你的展示方式不够吸引人，你出现的频率不够...简而言之，我们应该尽一切努力创造一条触手可及的消费路径。

来源：搜狐微门户