“从此，地产江湖里没有了大哥”

本篇文章3349字，读完约8分钟

资料来源:标准地产研究所( id: bzdcyjy )

在年报中，用烟雾扑灭300亿市值的灰烬，可能是万科管理层意想不到的。

一个企业引起整个领域的期待和评价模型的雪崩，更是出乎意料。

这是一家头部房企的最近趋势:

这是另一家头房企业的趋势:

下跌的不仅仅是大公司们，和万科一起杀的还有很多弟弟。

但这不是最致命的。 对资本市场来说，上涨是暂时的。

那个致命的是什么？

投资者预期的逆转和信仰的崩溃。

马云说，今天残酷，明天更残酷，但后天很棒。

但是郁亮说“今天不好，明天不好，后天更坏”。

这是一天突然就你知道，你和多年的哥哥在一起，连刀都没有，而且你为他筑了一座大江山，他跟你说，这些还不够我的命。

你满嘴吐血，有想死的心吗？

其实，地产就是那个江湖。

只是从那以后，这个江湖已经没有老板了。

万科做错了什么？

其实，单凭万科本身及其代表性的好处万科没有什么错。 因为从财务角度来说，万科年报是完美的。 好的规模和利益、极低的负债、庞大的现金储备等，看起来没有问题。 在这一点上，万科和万科的管理层非常牛叉，你不能再严格要求任何东西了。 但是一切似乎都错了。 注意万科十年以上的朋友告诉我。 万科不是以前的万科，万科已经没有灵魂和信仰了。 他的理由是:

财务报告的会计方法体现了极其利己主义

正在传播悲观情绪

其实，我的看法也一样。 关于万科年报，在上一份复印件中，万科出乎意料地与大家分解，无论领域排名、销售增速、利润增速、毛利率、roe、分红率等。

例如净资产收益率( roe )为22.47%，比上年下降0.77%。

例如营业利润率比上年减少1.56%，为14.99%；

比如销售额为6308亿，增速为3.9%，远远不及去年的14.5%和今年的领域平均水平。

无论如何你想得到的是意想不到的事情，都不能期待。 其中，最明显的是对净利润增速的解决。 三季报的情况下，万科净利润的增长率为30.43%，年报的情况下，这个数字仅为15.10%。

这其实是反逻辑和反常识。 看到这个，你想了各种各样的雷吗？ 就像这几年流行的上市公司财务大洗澡一样，上一个三季度还是大赚一笔，成为年报，竟然亏损了十多亿美元。 你不惊讶吗？ 难道不是想说“卧槽”吗万科这样的企业要知道，一个季度几乎不可能把一年的净利润水平提高到这么低的水平。 另外，万科今年利润的多少，在一两年前大致决定了。 稍微了解房地产的人知道现在的结转利润至少是一两年前卖的房子，和过去一季度没有半价的关系。 那么利益去哪儿了呢？

答案是隐藏的。

这是我们想说的第二个问题。 万科正在调节利润。 这个问题，雪人有很多文案讨论。 真有趣。 请自己看看。 根据年报，2019年年报中万科的营业税和附加比上年增加了100亿，比上年增加了42%。

算了！ 上表。 一目了然。 这42%与收入的增加完全不一致。 万科年的营业税和附加只增加了17%，今年提高了很多土地增值税。 这里是利润调整点。

其实万科这一招不是很好，问问懂一点财务知识的人也能明白。 那个万科为什么要这么做？

这也是我第三个想说的。 为后市做准备。

这几年，万科向外界传播了悲观的期待。 比如郁亮，一年半前，也就是年秋，万科秋例会的主题是“活下去”，这是当时“居安思危”的想法，让我们冷静警戒，但今天，没想到“活下去”变得特别现实。 万科总裁兼CEO祝九胜说，除了销售减少、退款下降外，还支付防疫价格、给春节期间在疫情应对第一线奋斗的5.3万名员工支付加班费，并不是万科感受不到现金流的寒冷。 总体来说，会给万科未来1~2年的结算带来长期的压力。

其实，万科泄露给外界的这些话，一半是事实，一半是矫正。 一部分人知道在房地产领域重新获得以前的暴利和荣耀并不简单。

矫正部分大家都知道。 你万科也活不下去，那个领域还有多少体力？ 万科一天挣一亿日元以上，整天喊日子不好。 你要别人怎么活？ 难道要组织人捐款吗？ 事实上，在我们国家，至今为止，没有比房地产更快、钱更多的领域。 在这个社会，很多人辛苦了一年，万科一平方米的厕所也买不起。 再歪曲一句话，这一年，各行各业，从首都大亨到乡野小民，有几个不难吗？ 特别是最近，受到疫情冲击的家庭和个人有成千万人，不难吗？ 你听见他们尖叫累了吗？ 你听说过吗？ 一线医务人员在尖叫吗？

万科真的活不下去吗？

这么说吧，作为长年被投资者捧上神坛的头房企业，万科真的活不下去吗？ 事实并非如此。 1、万科2019年实现营业收入3678.9亿元，归上市公司股东净利润388.7亿元。 嗯，这样的收益规模和利润体量，即使在全国挂上灯笼也找不到几个吧。 2、万科账簿已经销售的未结转资源6308亿。 未结转资源几乎是结转收入的两倍，万科给自己留下了很多余粮。 换句话说，是万科家米缸的米，万科什么都不做就能躺两年吃。 3、到2019年底，万科净负债率(有利息负债减去货币资金，除以净资产)为33.9%，在领域继续维持较低水平。 而且，手头还有超过1600亿的馀额。 万科真牛逼。 在房地产这个领域，负债和净负债可以控制在这么低的水平。 没有人。 1600亿美元的现金是什么水平？ 这么说吧，如果郁亮愿意的话，可以用这些钱买领域最有头脑的企业，比如某园，某大，某创，想买谁。 我翻了某个现在的市值合计1628亿，某个公园的市值合计1869亿，某个大市值合计1583亿。 学习瑶员之外，加入杠杆，筹措1:2的资金，这三所房子都可以拿走。 那万科管理层的日子很难过吗？ 他们是职业经理，所以没钱吗？ 好像不是啊根据年报，万科年度的经济利益奖金总额是人民币17.4亿元。 年3月17日，在第18届董事会第27次会议上，企业2019年度经济效益奖金总额确认为人民币19.997亿元。 万科经济利益奖发给谁了？ 我找到的资料是，经济利润奖金的奖励对象包括企业全职工作的董事、监事、集团管理者、集团业务的核心和突出贡献者。 哦，是的。 与各种数据低于预期不同，这还是超过了预期，增幅接近20分。

万科不是曾经的万科

3年前的6月21日，万科董事会的改编案揭开了面纱。 看起来是自愿让贤的局面，与王石有很多交集的东星集团实际控制了人，湖北前的第一个富兰世立向媒体透露王石的退出可能是没办法的事。 “这几年，我和王石在一起的时候，他计划着万科的未来、万科的国际化，所以什么退出的想法都没有！ ”不管背后有多无力，王石终于退役了。 从此，万科开始进入郁亮时代。 有人说郁亮终于翻过了那座山。 什么是山，知道的人自然明白。 王石的离开对万科有影响吗？ 不，至少在财务表现上是这样。 出现在财务报告中，万科一如既往地优秀。 但是慢慢地，很多人似乎带走了王石的离开，万科的精神和灵魂。 万科的精神和灵魂是什么？ 这太虚了，一两句话说不清楚。 但是熟悉万科的人应该知道万科曾经是房地产领域的精神高地。 当时，业界流传着这样的话。 文科万科，理科金地，工科中海。 是万科领域的独特气质和领导能力。 当时的万科迷人，有人情，有人味。 比如万科36周年的时候，万科在杭州古典项目良渚文化村已经21周年了。 但是之后，万科已经没有那么好的作品了，一个村庄的过去和未来，就这样成为了孤案。 像这样好的教科书这样的项目，都过去了。 2004年，万科有一个项目叫“17英里”。 他们的广告语说“我可以和世界保持距离”。 他们还在广州的城中村做项目。 当时是2008年，上次股灾时，“万科大规模建设低收入阶层住宅”的企业开朗，有公益心，有很大的爱。 即使是多年来接连受阻的捐款，王石也被公众选择性地遗忘了。 他们太好了，足以让公众觉得不是这家企业的通常，我们都是万科出来的人，认为这家企业的文化和其他房地产企业有很大不同。

但是，现在这些似乎都失去了。 让建筑赞美生命的slogan，是如何变成“我要活下去”的？ 有人说昨天的优等生是怎么变成今天的？ 这几天资本市场的大幅跳水，投资者的愤怒变得激烈，是因为他们失去了大佬的身影，他们失去了第一位的负责人，他们过去和消失了。

本文是微信公共平台:首次在女仆香港股圈发表。 复印件是作者个人的观点，不代表搜狐网的角度。 投资者据此，风险请自己承担。

来源：搜狐微门户