行业爆雷潮下长租公寓“青客”赴美上市：7年亏损20亿资金流亮红灯 租金贷模

本篇文章2505字，读完约6分钟

中新社网10月9日电(记者胡爱山)最近，一直在打雷的长期租赁公寓行业听到了好消息——总部位于上海的长期租赁公寓平台q&k国际集团向美国证券交易委员会提交了首次公开发行(ipo)文件。根据招股说明书，清科公寓计划在纳斯达克上市，股票代码为“qk”，预计筹资超过1亿美元。摩根士丹利和中国国际金融公司(CICC)将共同担任此次ipo的承销商。

通过青科公寓的招股书，中网科技记者发现，这个一度被舆论称为“比贩毒更赚钱”的行业并不为人所知:在重资产模式下，企业背负着沉重的财务成本，被迫通过“极端金融化”模式生存，而极低的“租金差”使企业的盈利前景更加渺茫。

据公开信息，青科公寓成立于2012年4月，其招股书称“公司在2000元以下公寓长期租赁平台中占有第一个市场份额，在中国长期租赁公寓租赁市场的主要运营商中排名第三”，采取分散经营模式，通过5-6年的长期租赁将房屋出租给业主，然后统一装修改造后再出租，中间租金差额为主要收入来源。

自7年前成立以来，累计亏损已超过20亿元。快速扩张导致资本流动频繁出现“红灯”

根据招股说明书，清科公寓在过去几年一直保持着快速扩张的趋势。收入方面，公司2018财年实现净利润8.899亿元，同比增长70.3%。截至2019年6月30日的9个月中，净利润为8.989亿元，同比增长51.4%。可出租的单元数量也从2017年9月30日的44，199个增加到今年6月30日的96，854个，增加了119%。

从营业面积来看，青科95.8%的出租单元位于以上海为中心的长三角都市圈，其中上海有62，719套，占64.7%，苏州和杭州都不小。

快速扩张的结果掩盖不了庆科利润的尴尬局面。截至2019年6月30日，公司累计净亏损20.286亿元。在2017财年、2018财年和截至2019年6月30日的9个月中，清科的净亏损分别为2.454亿元、4.999亿元和3.732亿元。

业务的快速扩张，以及持续的亏损和失血，使得清科的资本流动频繁出现赤字，负债率居高不下。在2017财年、2018财年和截至2019年6月30日的9个月中，流动负债分别比流动资产多6.311亿元、15.21亿元和9.407亿元。

截至今年6月30日，清科总资产20.35亿元，总负债27.03亿元，负债率高达132.8%。2018年9月30日的负债率为149.7%。

庆科在招股说明书中警告称，这些因素将使外界怀疑该公司继续运营的能力。然而，该公司打算继续花费大量资金来扩大其业务。面对更大的资本需求，轻客在美国迅速上市是一种必然的方式。

租贷、融资租赁和轻客将使企业金融化到极致

清客天使的合伙人曲在接受采访时表示，做公寓行业需要投入大量资金。“你必须向房东支付租金，装修和购买家具和家用电器。一个房间的平均价格在15000元到20000元之间，房客的钱会慢慢给你。转租之间的差别不是很大，投资回报相对较长。”

清客的招股书还透露，公寓的长期租赁业务模式是一种重资产模式:在获得新住房时，必须提前几个月向房东支付租金，并翻新公寓和增加一间卧室；从与房东签订租赁协议到获得公寓并从房客那里获得第一笔租金大约需要80天。

在2017财年、2018财年和截至2019年6月30日的9个月中，公司在业务活动中消耗的净现金分别为4360万元、1.17亿元和5570万元。因此，青科在经营中使用了最大限度的财务手段来提前获得其业务活动所需的资金。

首先，通过给予折扣，鼓励租户使用他们与金融机构合作的租赁信贷产品，这样，庆科可以从金融机构获得最长24个月的一次性租金，并且这笔钱的使用不受任何限制。截至2019年6月30日，清科租赁住房高达65.2%是通过贷款支付的。

其次，为了缓解前期改造所需的资金压力，青科于2018年8月与一家国有银行下属的金融租赁公司合作，通过出售和回租的方式获得急需的改造资金。截至2019年6月30日，24.1%的清客公寓根据该合作协议进行了装修。为了控制风险，上述银行金融租赁公司与青科签署了严格的协议。根据双方的协议，清科需向银行支付相当于月租金总额三倍的保证金。如果上海和杭州的入住率分别低于75%和85%，押金将翻倍。

然而，上述两种金融模式也存在潜在风险。庆科在招股说明书中警告称:“我们一直依赖租户预付的租金来支持我们的增长。如果租赁协议在预付资金涵盖的租赁期内终止，我们需要退还未使用的预付租金。“未使用的预付租金需要返还给租户或金融机构，这可能导致资金不足以返还所有未使用的租金，从而导致雷电交加。

扩大市场和降低“租金差”，轻客短期内难以盈利

凭借租金低廉的优势，清科在市场份额上处于领先地位，月租金不到2000元，这也伤害了其租金差距，影响了其盈利能力。截至2019年6月30日的9个月中，公司的月平均租金(扣除折扣后)为1075元，比去年同期的1183元减少了108元。

折扣后的租金差异也在逐渐减小，2017财年和2018财年分别为26.0%和25.3%，截至2019年6月30日的9个月中，租金差异已降至20%。所谓租金差额，是指租户每月平均租金与支付给房东的资金之间的差额比例。

上海逸居房地产研究所副所长杨红旭曾表示，长期出租公寓很难盈利，因为房价、地价和融资成本都偏高，而租金收入偏低。这个矛盾在短期内很难解决。万科早在2014年就规划了长期租赁公寓市场，万科董事会主席于亮对这个行业并没有太大期望。他在2017年表示，“就回报率而言，我们可以实现1%-2%的回报率，这已经很令人满意了。”

另一个房地产巨头，龙湖房地产，对长期租赁公寓的发展持乐观态度，并认为这一部门是主要的渠道业务。该公司在2019年上半年已经开设了6万家，并将在全年开设8万家。龙湖集团首席执行官邵在2019年中期业绩发布会上表示:“从中期和长期来看，这项业务仍然是一项非常有利可图的业务。明年利润微薄，明年的毛利率将在12%左右。”

与财务实力雄厚的万科、龙湖相比，清科急需解决融资能力问题。在它的业务已经被金融化到了极点的情况下，如果不小心操作，这艘船可能会被摧毁，人可能会死亡。

来源：搜狐微门户