热门:成都商品房预售款所有进监管账户！防止开发商挪用“跑路”

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为了进一步加强成都市商品房预售金的监督管理，保障预售商品房的工程建设，维护购买者的合法权益，确保房地产市场的稳定健康和迅速发展，12月7日，成都市人民政府办公厅制定了《成都市商品房预售金的监督管理办法》(以下

根据《办法》的规定，商品房预销金全部直接存入监督管理账户，开发公司不得违反任何其他形式领取购置金。

商品房预售金(以下简称“预售金”)怎么收纳、支付、监督？ 成都市住建局相关负责人对此进行了解读。

全过程监督

保障预售商品房的工程建设

预售金是指房地产开发公司获得商品房预售许可，将工程并行竣工检查未完成的房屋预先出售给购买者，购买者按照商品房预售合同约定支付的所有购买金。

预售金的监督管理遵循“专家存储、专家专用、全过程监督管理、节点控制、多方监督”的大致内容。

根据《方法》，预售金的监督管理期限从商品房取得预售许可证之日起，到工程并行竣工验收合格后，商品房集中交付为止。

成都市住建部负责建立全市统一的预售金监督管理服务平台，以建设工程计划许可证确立的商品房项目为单位，建立商品房预售许可、预售合同网签备案、建设工程施工管理、信用新闻管理等系统

市住建局相关负责人表示，成都市住建部门将利用监管服务平台，监视预售金的收纳、支付情况，随机提取。 各区(市)县住建部门监测对监管服务平台发现的资金交易等情况，与有关部门依法开展调查解决。 开发公司、承包银行预售金的收纳、支付情况都可以通过监管服务平台实时提示。

创建专用帐户。

预售金的监督额关系到开发公司的信用等级

预售金监督实行银行专家监督制度。

开发公司在申请商品房预售许可前，选定监督银行的综合分行(以下简称“承包银行”)，以商品房项目为单位开设预售金监督账户，承包银行在该监督账户下按预售许可范围(最小为1栋)设立监督登记账簿， 开发公司必须与监督管理部门、承包银行签订预售金三方监督管理协议。

在监督管理额方面，《方法》提出，监督管理部门必须根据取得预售许可证后预售商品房完成并列竣工检查所需的工程建设费用总额决定预售金的监督管理额，具体在三方监督管理协议中确定

其中，申请预售许可时，工程形象进度要求为正负零的商品房，监督管理额为预售卡价款总额的25%以上。 剩下的要求工程形象进度的商品房，监督管理额在预售卡货款总额的15%以上。

根据以上标准推算的监督管理额低于成都市建设工程平均建设费用标准的，根据建设工程平均建设费用标准计算监督管理额。

预售金的监督额也关系到开发公司的信用等级。

开发公司申请商品房预售许可时，市住房和城乡建设行业信用新闻平台公布的信用等级为a烙级，提供银行保证书的情况下，监督管理额下降了40%。 a+级提供银行保证书时，监管额上浮20%。 a类提供银行保证书时，监管额浮动10%。 对于b类，监督管理额按正常值确定。 对于c类，监管额将上浮20%。 对于d类，监管额将上升40%。

开发公司预售商品房期间，必须在商品房销售现场公示预售金的三方监督管理协议书。

预售款全部直接存入监督账户

贷款购买房间时，收款金额不能低于当地规定的贷款首付比例。

市住建局相关负责人表示，预售金包括购买者按照商品房预售合同约定支付的定金、首付、分期付款、无一次重复支付、商业贷款、住房公积金贷款等所有购买款。

《办法》确定预售金必须全部直接存入商品房预售合同约定的监督管理账户，开发公司不得以其他任何形式违反购买金。

开发公司进行商品房预售合同网签备案时，预售合同网签备案系统自动通过监管服务平台验证该商品房预售金存入监管账户的证书。 其中用贷款方法购房的，收款金额不得低于当地人民银行规定的个人住房或商业住房贷款的首付比例。

监督管理账户内的资金达到监督管理额后，超过监督管理额的资金，承包银行可以根据开发公司的支付指令进行资金转移业务。

收到预售金

监督管理额内实施节点的余额管理

根据《方法》，收到监督管理额内的预售金，预售商品房到达不同工程建设进度节点时，应满足相应资金余额要求。

完成计划地面建筑层数主体结构工程的四分之三，计划用途为住宅的，资金余额必须在监督管理额的60%以上，其他计划用途的必须在监督管理额的40%以上。

完成主体结构关闭，计划用途为住宅的，资金余额必须在监督管理额的50%以上，其他计划用途必须在监督管理额的30%以上。

完成内外装饰装饰，资金余额必须在监督管理额的15%以上。

商品房建设工程并列竣工验收合格，商品房集中交付的，可以申请领取剩下的资金。

年7月17日前取得国有建设用地采用权的商品房项目，计划地面建筑层数主体结构工程二分之一以上的七楼的，可以增加一次支付。 其中，计划用途为住宅的，支付后的余额必须在监督管理额的70%以上。 其他计划用途的，支付后余额必须在监督管理额的50%以上。

开发公司申请领取预售金时信用等级发生变化的情况下，每次领取时资金馀额都会同步调整。

另外，预售商品房有下列情形之一的，监督管理部门不得允许收取预售金。

预售金未达到监督管理额的，开发公司要求领取非工程建设的款项。

工程建设进度节点未达到工程节点资金余额要求。

开发公司直接收回预售金或转入其他账户，未按要求修改。

开发公司申请取消预售贴现人员和商品房并退房的结算退款。

违反被命令改正

修改期间，暂停上网本系统的采用权限。

在监督管理方面，《方法》提出成都市住建部必须加强监督管理服务平台的监测和随机抽取，将各区(市)县预售金监督管理事业纳入年度审查的几个事项。 监督管理部门必须立即检查资金的变动情况，受理咨询投诉，与综合执法部门依法处理违规行为，公开披露。

对开发公司有下列情况之一的，监督管理部门责令其期限修改，在修改期间暂停预售商品房网签备案系统的采用权限。

没有按照本法的规定收纳或支付预售金。

提供虚假说明资料申请领取监督管理额内的预售金。

其他违反预售金监督管理规定的行为。

逾期未修改的，按照相关规定，由监督管理部门通报批评，纳入“成都信用网”公开披露，提交公司总部。 情节严重的，开发公司及相关负责人不得以公司或者个人的名义参加新的转让土地拍卖活动，不得申请批准新的建设项目，不得暂停新项目的预售许可。

《方法》从2021年1月7日开始实施，有效期与3年相比。

蓉城政事记者王垚

原标题:《成都商品房预售款全部进入监管账户！ 防止开发商挪用“跑路”

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来源：搜狐微门户