“透市”

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5月15日，北京市人民政府网发布了《北京市七部门关于印刷的通知》(以下称“通知”)，年，北京市实现了80个老小区综合维修项目开工，完成了50个老小区综合维修项目的工作，固定资产投资12.8亿

北京老小区改造加速的背后可能是复制“劲松模式”以吸引社会资本参与。 长期以来，老小区改造的空之间非常巨大，但由于收益率低，很多社会资本不想参加。 北京想以此为突破口，通过各方利益的重新平衡，推进旧小区的改造取得实质性进展。

进展缓慢的市场空间巨大

2007年，中国开始了旧小区的改造，但十几年来，改造对象大部分聚焦于小屋区和危险的旧小区的改造，旧小区的改造进展缓慢。

业界人士认为，棚屋的改造和危险的旧房改造与商品房的销售有关，因此与房地产联系在一起。 这意味着公司可以大规模迅速退款，维持一定的利润。 旧小区的改造初期大量资金投入和收益周期时间长。

都属于城市更新的范畴，但旧小区的改造与旧城区的改造、小屋区的改造有显着差异。

从改造对象看，旧小区改造主要比较住宅小区。 旧市街区的改造主要通过旧市街区的重建、改建、改造等改变整体面貌，不仅包括居住环境，还包括城市规划的配置、环境及道路系统等。 换个小屋比较小屋区。 从改造方法来看，旧小区的改造多为库存改造，与大面积的拆除和新建无关。 小屋经常为了解体而重建的旧市区的改造既有解体重建，也有库存改建。

从参加主体来看，旧小区的改造由政府主导，棚屋的改造由“政府主导+国企实施”，旧改革中市场主体参加的情况较多。 从补偿方法来看，旧小区的改造与拆迁和居民补偿安置的征收无关。 旧的经常变更为实物支付的棚屋的改建有实物支付和货币补偿。

这些特征也决定了旧小区的改造是一项巨大的工程。 直到2019年棚户区换了官员，旧小区的改造才是惠及民生、扩大内需的重要手段。

根据住建部的数据，到2000年全国建设的老小区近17万个，居民数亿人，超过4200万户，建设面约40亿平。 年4月国家经常确认，年改造项目. 9万件，与居民约700万户相关，比2019年增加了一倍。

据明源地产研究院的数据，保守估计，中国老园区的改造至少需要4.54万亿元的投资。 根据住建部原副部长仇保兴先生的推算，老小区的改造市场空有时可以达到5万元。

随着我国城市化的发展，旧小区的改造成为城市快速发展的必要阶段，迫切需要巨大的市场空之间可复制的快速发展模式。

复制“强松模式”以吸引社会资本参与

现在老小区的综合整治已经纳入北京市的要点工程，近年来，把社会资本作为事业的要点引进。

根据业界相关人员的分析，老小区的改造工作之所以缓慢进行，是因为长期困扰的“资金、利益、运营”这三个课题一直没有得到有效处理。 在这次发布的“通知”中，提到了“试行社会力量参与后期管理模式，宣传强松模式，总结其他项目的经验，形成多种可复制、可宣传的管理经验和模式”。

根据文件，探索社会资本参与老小区综合整治的定位、参与方法、投资回报方法。 鼓励具备投资、计划设计、改造工程、运营服务能力的民营公司作为投资、实施、运营主体。 鼓励市属国有公司参与老小区的综合整治，总结“最初经验”。

北京市委书记蔡奇也在公开场合多次肯定了“劲松模式”，表示旧小区的综合改造必须积极引进社会资本参与，提高居民生活的便利性。

早在去年7月，北京市强松大街就对强松北社区进行了试验，引入了社会力量探索推进了老小区的综合改造和有机更新。

面对居民改造的诉求，强松大街自主制定园区改造方案，在各环节充分集中居民需求，开始尝试引进社会资本，从设计计划到施工和后期物业管理，全程引进社会公司参与老园区的综合整治。

最终，强松大街吸引了约3000万元的社会资本，完成了社区示范区2万平的改造。 通过后续物业管理、用人单位支付、政府补贴、商业收款等多种途径实现一定期间内的投资收益率平衡。

可以说充分收集居民的诉求，集中社会力量参加，力松大街的探索实践对老小区的综合改造课题进行了有益的尝试，也为其他管理类项目的老小区综合改造工作提供了有益的参考。

这就是“劲松模式”。

加强政府支持追求价值共享

事实上，“强松模式”的核心是吸引社会资本参与，保障资本的好处需求。

从现在劲松社区的改造成果来看，运营公司进入之初，街道给予3年的支持期，他们对居民实行“先吃后买”，从今年年初开始向住户征收0.43元/平方米的房地产费，现在的缴费率为50。

区房管理局、强松街授权运营公司改造提高了社区偶像低效空之间，公司通过提供相关服务和运营偶像资源可以获得合理的利益。 根据计算，总体项目投资回收期在10年左右。 这意味着“劲松模式”不是赚钱的模式，需要依赖后期运营来提高收益率。

“劲松模式”也证明了要成功改造老小区，需要政府的支持和公司的耐心。 现在，“强松模式”还处于试验阶段，不是严格意义上的成熟商业模式。 如何成为可复制的商业模式需要政府、公司和居民多方面的努力。

对此，清华大学建筑学院可持续居住区研究中心联合主任孔鹏首先应该从根本上改变平民( 603883，株)的认识，让平民知道旧社区的改造不是政府补助金的福利行为，而是政府支持的商业行为 为了得到美好的生活，需要参加和支付。 其次，作为参与改造的公司，必须有足够的耐心，提供给最终用户带来真正价值的产品和服务，一边改造案例，一边改造内部。

最后，对政府的政策端，必须进行诱惑和支持，其中政府必须改变旧小区的粗放管理和收款方法，实现居民和公司的价值共享。 长期的商业行动需要低利率的信用支持，政府需要在资源组织方面向公司提供充分的支持。

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来源：搜狐微门户