“今天起影响100万亿！央行大招：房贷利率"换锚"LPR，只有一次选择机会

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今天起影响100万亿！央行大招：房贷利率 换锚 lpr，只有一次选择机会！如何选更划算？10问10答全看懂
中国基金报 泰勒

从今天3月1日开始，将发生与民生相关的大事。 影响千万户钱袋的新规则来了。 那是个人住房贷款利率发生了很大变化，有购房、住房贷款的小伙伴们必须关注。

2019年8月17日，中国人民银行发布了[2019]第15号公告，发布了决定改革完全优惠贷款利率( lpr ) ( lpr )形成机制。

2019年12月28日，中国人民银行发表了[2019]第30号公告(以下简称“公告”)，确定进一步推进最优惠贷款利率( lpr ) ( lpr )的运用、库存变动利率贷款定价标准的转换lpr相关事项。

中国人民银行从年3月1日开始，金融机构与库存变动利率贷款的顾客协商价格标准转换条款，将原合同约定的利率定价方法转换为以lpr为定价基准点形成(点为负值)，点的数值为合同剩余期间 也可以转换成固定利率。

根据中央银行的最新数据，截至2019年11月，存款类金融机构各贷款共计151.79万亿元的专家分析，其中大部分应该是变动利率贷款。

通俗易懂地说，3月1号可以选择将房贷利率转换为lpr加点，或者转变为固定利率。那么问题来了，转换房贷利率。以后利息会减少吗？或者如何操作会减少利息？

接下来基金君整理10个问题10个答案告诉大家。

1、转换住房贷款利率的理由？

以往，银行向顾客发放住房贷款，但利率是根据中央银行公布的贷款基准利率定价的，以“上浮xx倍”、“xx折扣”的形式明确。 前两年5年以上的贷款基准利率为4.9%，定价为1.1倍时最终利率为5.39%。 定价模式包括:

住房贷款利率=贷款基准利率*上浮比例/折扣数

但是，由于贷款基准利率没有市场化，中央银行推进了利率市场化改革，宣布了lpr。 019年8月，中央银行改革了最优惠贷款利率( lpr ) ( lpr )，之后新发行的贷款价格标准从贷款基准利率变更为lpr。 从今年3月开始，lpr的应用范围从新贷款扩大到库存变动利率贷款，贷款基准利率逐渐退出历史舞台。

也就是说，今后的贷款变动利率参照lpr，其价格模型如下。

住房贷款利率=lpr+固定点差(固定点差可能是负数)

2、什么时候完成转换？

根据中央银行的规定，商业银行应该从年3月1日开始与库存贷款顾客正式切换库存变动利率贷款的定价标准，大体上库存贷款利率定价标准的切换工作必须在年8月31日之前全部完成。 也就是说库存变动利率贷款合同必须在今后半年内完成价格标准的转换。

有些银行从3月末或4月上旬开始转换，有些银行还没有明确转换启动时间，之后用邮件和电话等通知顾客。

3、借款人只有一次选择权

有两种选择: lpr或固定利率。 选择哪一个，借款人可以和银行协商明确，个人住房贷款的顾客可以自由选择。 但是借款人只有一次选择权，转换后不能再次转换。

4、那些贷款有必要转换吗？ 那些贷款有必要暂时转换吗？

转换范围是以横向基准利率定价的库存变动利率个人贷款。

固定利率贷款、公积金委托贷款(以公积金利率定价)、不良贷款不包括在转换范围内。

需要转换的是。

年1月1日前发放或签订合同但未发放的贷款

参考是贷款基准利率定价。

贷款本来是按变动利率定价的。

对房贷客户来说，以下情况不参与转换事业。

政策性公积金的个人住房贷款(包括组合贷款的公积金部分)不需要转换

年12月31日前到期的个人住房贷款没有必要转换。

固定利率贷款。

5、转换规则是什么？

(一)对借款人名义在转换范围内的商业个人住房贷款，将原来的合同浮动利率定价标准转换为lpr。

贷款期限在5年以内(包括5年期)的业务，以1年期lpr为定价基准的贷款期限在5年以上的业务，以5年以上的lpr为价格基准。 具体来说，在维持原合同最近的执行利率的情况下进行等价变换，按照《公告》的规定，在全国银行间同业拆借中心于2019年12月发表的相应期间lpr中计算积分数值(积分可以为负值)。 。 加分数值固定在合同剩余期间内。

(二)关于借款人名下除商业个人住房贷款外其他转换范围内的个人贷款(包括中小公司贷款、个人支出贷款、个人商业住房贷款等)，借款人选择将原来的合同浮动利率定价标准转换为lpr还是固定利率

对于转换为lpr的贷款，贷款期限在5年以内(包括5年期)的业务，以1年期lpr为定价基准的贷款期限在5年以上的业务，以5年以上的lpr为价格基准。 对于转换为固定利率的贷款，贷款执行利率在合同剩余期间内不再变化。

具体来说，在保持原始合同最近执行的利率的情况下进行等价转换，在转换前的工作日全国银行间同业借贷中心最近公布的相应期间lpr中计算积分数值(积分可以是负值)。 加分数值固定在合同剩余期间内。

6、住房贷款的转换方法

将数字与年的12月lpr+相加。 加分的数值可以是正的也可以是负的。 也就是说，以前贷款利率低，加分为负，转换后还很低。 以前贷款利率高，加分正，转换后也高。 但是，lpr是浮动的，点是固定的。

但是，加分数值=原合同最近的利率水平-2019年12月公布的相应期间lpr差分。 例如，如果某商业个人住房贷款的原合同期限为20年，剩余期限为8年，则原合同约定的利率从5年期以上的贷款基准利率上浮10%，现在的执行利率为4.9%×(1+10% ) =5.39%，于2019年12月公布 那么，加分数值为5.39%-4.8%=0.59%。

观察，加分数值明确后一直保持固定！ 影响你最终贷款利率水平的是离重新定价日期最近的lpr估计。

7、房贷利率会变吗？

中央银行规定，转换后的贷款利率水平由双方协商明确，其中，为了贯彻房地产市场的控制要求，库存商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平必须是一定的。

价格标准转换后，直到第一次重新定价，房贷的利息支出与原合同相同。

如果2019年1月1日向银行贷款20年的200万住房贷款，利率是贷款基准利率的1.1倍，则实际利率为5.39%(4.9%*1.1 )。

换算成固定利率，2019年1月1日至2039年12月21日的利率均为5.39%。

但是，换算成变动利率的话，其固定点差( 0.59%)=原合同现在的执行利率水平( 5.39%)-2019年12月发表的相应期间lpr(4.8% )。 。 也就是说，在今后的日子里，房贷利率的定价公式是房贷利率=lpr+0.59%

也就是说，年利率仍为5.39%。

8、那到底要转换lpr价格的加分吗？ 还是固定利率好？

假设您在2008年购买了住房贷款，并与银行签订了20年的商业个人住房贷款合同。 现在剩余期间是8年。 合同的重新定价周期是一年，重新定价日期是每年的1月1日。

原合同约定的利率定价方法以5年期以上的贷款基准利率( 4.9% )上涨了10%。 也就是说，你现在负担的房贷利率是4.9%×(1+10% ) =5.39%。

如果选择固定利率。

那只能选择5.39%的固定利率，剩下的8年里会继续负担5.39%的房贷利率。

二、选择lpr点时

为了在转换初期确保利率的平稳过渡，今年的房贷利率依然为5.39%，但计算方法发生了变化。

计算式为lpr(5年期4.8% ) +0.59% (加分) =5.39%

所以，年不论转换前后，到12月31日为止，你实际负担的房贷利率依然是5.39%；

大家从上面的图片可以看到，今年2月份央行5年期贷款市场报价利率下调5bp至4.75%，假设这一基准利率水平直到今年12月仍维持在4.75%，那么你2021年的房贷利率就是：4.75%+0.59%=5.34%

如果选择固定利率，还是5.39%。

从转换后的第一个重新定价日开始，到各利率的重新定价日，利率水平根据最近一个月的lpr5年利率及其相加值重新计算，每年的房贷利率水平实际上随着lpr的变化而变动。 在本例中，

到2021年1月1日，住房贷款利率将调整到去年12月公布的lpr+0.59%。

到2022年1月1日，住房贷款利率将调整到2021年12月公布的lpr+0.59%。

也就是说，2021年以后的住房贷款利率是上升还是下降完全取决于新标准lpr的变动状况。 实际上，如果处于利率上升周期，其特征是转移到固定利率。 降息周期的情况下，换算成变动利率是划算的。

金融监督管理研究院院长孙海波说，在房贷剩余期限足够长的情况下，选择lpr积分定价模型，未来央行将持续5年吸引lpr下降，享受降息周期的红利。

300万住房贷款总额，20年等额利息，现在假设上浮1.1倍，利率为5.39%(5年lpr+59基点)，现在每月还款利息为20450元。 如果未来利率下降，2022年比50个基点下降4.3%，实际利率为4.89%(5年lpr+59个基点)，每月还款约19650元，下降800元，一年可节约9600元。

将来利率会下降吗？

短期内lpr一定会下降。 中央银行副总裁刘国强2月27日在支持中小企业快速发展和加强对个体经营者支持力度情况的发布会上宣布，将继续推进lpr改革，导致市场整体利率和贷款利率下降。

根据分解，lpr利率的趋势正在下降，世界中央银行再次进入货币宽松周期，利率有持续下降的趋势，因此认为将来lpr的变动趋势也会缓慢下降，贷款利率会下降。 过去积蓄的贷款，贷款利率也会降低，享受lpr改革的红利，享受利率下降的利益！

10、那些路线可以转换吗？

具体要查询贷款行的官网或官方微信号，综合多个银行的公告，8月30日前房贷顾客基本上是贷款行的(智能手机的)银行应用、网上银行、智能现金、SMS银行，哪个

考虑到疫情的影响，银行建议顾客优先选择完成(手机的)银行应用等在线操作方法，一点银行在(手机的)银行应用app上开通了一键转换的快速通道。

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来源：搜狐微门户