挂牌近4.6亿亩 每天超60万人在它那里找土地

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谁是地球漂移网？

Tuliu.com成立于2009年，10年来一直深入参与土地转让，并致力于成为全球土地资产运营商。

本文选取了三个代表土壤流网络模型的案例:湖南省汉寿县经营权抵押贷款模型、新疆昌吉州农村产权交易的构建与运作模型、江西省凤城市全球资产托管模型。这三个模型对土壤流动网络具有最重要的里程碑意义。

下面，漂网的主要操作思路将与这三种情况串联起来。

土地“两权”抵押贷款

案例地点:湖南省汉寿县

2015年底，湖南省11个县市被全国人大批准成为“两权”抵押贷款试点。Tuliu.com选择常德市汉寿县创新土地经营权抵押贷款模式，并于2016年3月完成第一笔贷款。

在汉寿模式中，Tuliu.com在土地转让行业积累了八年的经验，提供土地经营权估价、保险后监管、逾期处理和土地经营权处置；商业银行承担审批、贷款发放、贷后管理和逾期收款。同时，Tuliu.com与商业银行开展现场联合调查，并分别出具完整的调整报告，确保调查客观、完善。

在汉寿模式下，土流。com引进担保机构，充分发挥风险识别、风险控制、风险分担、担保后管理等行业优势，开展担保前调查、担保审批、出具担保意向书和担保合同、担保后管理等工作。或者，保险机构可以充分发挥行业合作优势，如保证借款人的还款能力和分担风险，从而将风险降到最低。合作机构包括中国邮政储蓄银行、中国建设银行、汉寿农村商业银行、京东金融、华安保险、太平洋保险、气象宝和常德财新投融资担保集团有限公司..

土地是农民拥有的核心资产。随着政策的进一步放开，土地“两权”作为金融贷款抵押品的价值凸显出来。然而，如果土地等资源不能转化为资产，从财务角度来看，土地作为抵押品就不能发挥其价值。

然而，现实是金融业对土地缺乏认识，难以定量评估土地价值和土地经营权价值，难以实现资源转化为资产的目标。土壤漂移网络的介入从根本上解决了这个问题。

土地的评价和经营是在土壤流网络建立后进行的，无论是早期的价值评估还是风险发生后的处置，都在土壤流网络的经验范围之内。

如果农民以土地经营权作为贷款抵押，违约后将土地经营权抵押给银行，银行如何实现土地？大多数普通担保公司没有能力实现土地。

在这种情况下，有两种角色涉及到金融，一个是土壤流网，另一个是保险公司。农民将土地经营权抵押给银行，并从保险公司购买保险。如果农民没有在约定的期限内付款，保险公司会将款项支付给银行，而Tuliwang会帮助保险公司处置农民的土地经营权(例如，通过Tuliwang网站等平台上的线上线下服务完成转让)，所得款项将返还给上述公司。

这是一场围绕土地经营权抵押的金融游戏。在这个模型中，就土地而言，“垄断”的土壤流动网络占据着极其核心的地位。

2019年1月，随着修订后的《土地管理法》生效，全国范围内的土地经营权被依法允许用作贷款抵押。这意味着土地融资将是一个爆炸性的增长趋势。

目前，图流网的贷款金额超过1亿元，没有不良记录。单笔交易最高限额为300万元。

农村产权交易中心

案例地点:新疆昌吉州

2015年，昌吉州7个县市农村产权交易中心建成，奇台县被选定为试点县，与政府和土六旺企业共建土地流转服务中心，并委托土六旺开展网上和网下土地流转综合服务运营。

政府和企业共建的农村产权交易中心符合国家政策，信息传播和交易效率高。与政府服务机构相比，运行机制更加灵活，能够充分发挥市场主体的资源优势和服务优势。经过半年多的实际运行，奇台县农村产权交易中心取得了良好的效果。

2017年，昌吉市政府决定在全州范围内推广政企合作模式，并在本地拓展土壤流网络的服务项目和类型。2018年，昌吉市政府再次主动拓展与Tuliu.com的合作，并委托投资机构在昌吉国家高新技术产业园区合作，正式启动了政企合作工业园招商项目。

2014年，国务院办公厅发布了第一份全国农村产权交易市场指导文件《关于引导农村产权交易市场健康发展的意见》(国办发〔2014〕71号)。为了更好地满足农村产权交易流通的需要，各地在政策引导下设立了农村产权交易中心。然而，政府缺乏市场化运作农村土地的能力，土地不能转让。

至于土壤漂网，每天有多达60万人在网上寻找土地。土壤流网络占土地流转线上流量的90%，每个搜索引擎中的前三个关键词都是土壤流网络的相关信息。土壤流动网络的线下出口也占国内土地流动线下实体的90%以上。图柳。com拥有560个土地转让服务中心和3万多名土地经纪人。这些机构和个人，如连锁住宅和房地产顾问，促使土地资产购买者寻找合适的土地。"它在国内土地流转中占有垄断地位."Tuliu.com董事长吴勇告诉益邦电力。

这样，政府和土壤流动网络之间的合作就有了一个汇合点。新疆昌吉回族自治州土地交易中心成立后，遇到了上述问题。最后，政府决定授权Tuliu.com独家经营当地的土地交易中心。在运营过程中，土壤流网络也实现了企业的利润。例如，如果收取交易溢价份额，集体经营资产的上市价格为500万元。经过土壤流网的规划运营和推广，最终交易价格为1000万元，那么土壤流网可以收取约10%的资产溢价份额，即50万元。

继昌吉之后，政府和企业在土楼王的合作已经覆盖了中国300多个区县的农村产权交易中心，包括山东和广东的省级农村产权交易中心。

土壤流网络与政府的合作主要有两个方面:第一，政府使用土壤流网络的saas系统，目标与土壤流网络的主站同步，这意味着主站帮助其排水；二是依靠土地的专业性来帮助政府独家经营。

“未来，每个县将有一个县，全国将有2800多个县。今后，我们希望国家产权交易中心将移交给我们运营。”吴勇告诉宜邦电力。

“土地超市+土地银行”全球资产托管

案例地点:江西省凤城市

2018年12月，图留。com与江西省凤城市联合成立了全国首家政企合作振兴农村产权经营管理公司。在凤城尝试“土地超市”和“土地银行”相结合的创新模式。

“土地超市”是指农民通过村庄建立的土地股份合作社，村集体通过农业建设投资公司整合闲置的承包土地和集体土地，由政府规划、安排和建设配套设施，然后提交土地超市上市。经营管理公司为项目打包上市土地。数字化上架后，将通过地球流网的线上线下投资渠道为全国吸引投资，并通过竞价实现交易。农业投资者通过“土地超市”选择自己的土地后，可以在线支付交易保证金，也可以通过直接租赁和竞价的方式方便、灵活、安全地实现土地租赁需求。

“土地银行”是指农民和村集体将土地逐村存入土地银行，合资公司协助银行评估存入土地的未来收入，银行根据评估金额逐村提供一定比例的信贷。由于这是剩余年份未来土地收入的一次性抵押，农民只需办理一次抵押手续，就可以获得长期“信用卡”。这种批量信贷减少了贷款手续，降低了贷款利率，增加了贷款额度。

承租人通过土地银行的抵押贷款分期支付土地租金，并可一次性转让所有剩余年限的土地经营权。在合同签订的第一年，先支付首期款和总租金的一定比例的首期款，然后剩余的分期付款按年依次支付，直至全部付清后才能获得全部土地经营权。这种服务模式解决了商人不敢投资基础设施建设、农民随时后悔、租金随意上涨等阻碍生产经营持续扩张的问题。同时，土地银行引入第三方服务机构，在不良资产产生后提供耕地管理服务和资产处置服务，有效控制风险。

Tuliu.com 2019年的战略业务将重点放在全国农村产权交易中心的建设和运营服务上，而基于土地交易的具有较大增长潜力的金融业务将成为未来长期发展的重要起点。

这些创新模式基于分布在全国各地的土地资源信息。目前，土壤流网上有40多万条土地信息，年均增长率为31.2%，土地信息总面积为4.57亿亩；上市土地面积年均增长率为20.4%，累计成交额为1.14亿亩。

基于“垄断”地位，土壤流动网络的土地经营者的地位将越来越清晰地显示出来。(文本/秦川)

来源：搜狐微门户