如何看地产业杀入小业态及社区店零售领域？

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目前，零售业，尤其是便利店和小企业，被业界形容为“弯腰捡钢”。然而，目前，这个行业也受到一些房地产巨头的关注。

保利、碧桂园、绿城、龙湖等许多房地产企业已经进入便利店、小企业和社区商店。

1.为什么房地产企业注重便利店和小业态？

2.什么是房地产企业布局小格式的“开放计划”？

3.未来零售市场将形成什么样的市场结构？

4.将来谁来控制交通入口？

本次分享特邀招商证券首席零售官徐荣聪；著名零售商王军先生

徐荣聪:

在鲍先生说要研究房地产入境零售的问题之前，我们做了一些研究，以引起更多的关注。

诚然，房地产企业正在积极部署零售业务。就其本身而言，房地产企业的布局零售有其自身的一些优势。例如，初始投资仍然相对较低，不需要投入大量的人力物力，有利于商业模式的早期探索。同时，房地产企业拥有物业，整体物业优势明显，零售业实际上有利于与消费者建立互动关系。同时，整个零售模式得到了成功的探索，房地产企业可以在自己的社区组合中快速推广。

至于他们想去零售的原因，我认为其实不仅仅是零售企业的布局，包括像房地产企业这样的物流地产的布局，还有一些物业服务公司。因此，从他们的角度来看，这是一个更好的战略，他们在相关领域的业务布局。

像万科这样的物流地产其实做得很好，因为事实上它与其资源有关，资源是可以再利用的。零售只是房地产企业布局的一个领域，而自己的房地产企业有属性和相应的资源来布局这一块。

布局零售有几种形式，一种是购物中心，另一种是超市新鲜食品。在大型商业区，如购物中心、凯德置地(CapitaLand)、万达(Wanda)和万科(Vanke)都有自己的布局，而在小型商业区，如绿地和保利(Poly)，则是个体户，包括精品超市，包括新鲜和高级便利店。碧桂园和恒大将与零售企业合作，如与苏宁合作安排相应的业务领域。

目前我们主要讨论的是小业态，比如精品超市，比如格林兰的g-super和宝能的优宝利，仍然是以步行为主，人群是以步行为主的消费群体，方便出行。提供的货物是这样一个市场，辐射1.5公里，15分钟以内，货物主要提供新鲜食品和餐饮。因此，主要模式实际上是生活+新鲜食品+餐饮加工+精选食品+外卖配送，这类似于盒马等微观生活的定位。

从便利店的角度来看，事实上，像宝能的外卖，如果他们是邻近的便利店，他们也类似于这个小企业的定位。从主要在社区周围的邻近社区的消费者来看，所提供的产品是新鲜的。零食，零食是现在做的，普通的便利店产品主要是这样一个范围，他们辐射500米，走五分钟，基本上生活+新鲜+面包烘烤，现在做饭。

事实上，像这样的房地产企业做的小生意形式有很多，我们就不一一列举了，每个都有自己的特点。从自身的竞争优势来看，我们觉得像个别货场一样，像线下流动，房地产企业的线下流动更有优势，因为可以有针对性地进行选址，而且他们在物业方面有这样的优势。

在商品方面，传统的供应链零售商将拥有强大的优势，因此许多房地产企业也会与零售商合作。例如，恒大与苏宁合作一起做零售。就速度而言，房地产企业仍有一些自身的优势。

在购物中心领域，房地产企业的优势将更加明显。在精品超市和新鲜和增强便利店，房地产企业的优势其实并不明显。在超市中，线下超市的流量会相对较大，而空相对较大，所以房地产企业也纷纷布局，主要是为了获得一些流量，也因为房地产企业的周期性明显，这也是一个未来的布局。此外，收购线下流量实际上相对便宜，所以我们可以看到，在过去，房地产企业布局小格式一个接一个。

然而，要做好线下超市并不容易，竞争也很激烈，包括巨人。因此，房地产企业有两个策略，一个是开自己的超市，另一个是为线下零售商提供资源一起做。

未来的市场结构仍然保持着我们以前的观点:无论企业在做什么，高品质企业的市场份额都会急剧增加，包括百货商场，包括线下生鲜，因为一旦品牌企业和大企业通过这种模式运行，他们就会利用自己的资源优势迅速扩张。

王军:

非常感谢您的分享。首先感谢鲍先生邀请我们一起讨论这个话题。事实上，当包先生告诉我这个话题时，我觉得很有趣。事实上，我们看到了这样一个趋势，即特别是大型综合房地产开发商开始充分利用自己的物业和资源，试图打造一个具有自己品牌的连锁便利店系统。

然后我想就这个话题和大家分享一些个人的看法，主要想和大家交流以下几点。

首先，我们说，在这样的背景下，房地产企业如何在这样的市场中做好工作？它有什么优点？缺点在哪里？可以从战略和战术上探索哪些方法？以及这样一个核心行动的具体重点，并从战术模式和方法上，与大家分享一些我的个人看法。

首先，我个人认为房地产开发商做的是线下零售，尤其是小户型、连锁便利店或新超市系统。它有什么优点？我认为蒙艺听起来最大的优势在于它符合自然的商业逻辑。人民货场占有很好的起点资源，这是第一感觉。

但经过仔细分析，我认为仍有几点值得注意。虽然这个逻辑非常有效，但它的第一个优势资源是它的属性位置。我们说连锁便利店的核心价值之一，或者说核心竞争力的第一点，是它的区位优势。第二个优势是，它将资源与自己的房地产整合为一个整体，例如，它的财产，例如，它的大数据，例如，用户信息，它的最佳质量点，例如，它在所有方面的综合服务能力。这两点是房地产开发商去小型零售连锁店的核心。根据徐先生刚才分享的数据，一些大型房地产开发商在大型零售业态方面实际上已经做了比较成熟和完善的工作，而我认为小型业态在概念和实际细节上有很大的区别。

让我谈谈我认为这样做可能存在的一些缺点。我认为第一点是基因。现在让我们来谈谈一个项目的成熟度是否可行，以及它在未来是否会成功是基因的一个核心要素，而整个基因与最初的团队代表了一个可行的方向。

因此，从这个角度来看，我认为一个大型的房地产开发商集团，它的目标和它的现实可以实现一个大的目标，而它的基因仍然起着非常重要的作用。

简而言之，我们都说便利店，无论是新店还是新店，甚至是已经扩展到500平方米左右的社区连锁超市，都有这样一个问题，它有一个很长的周期和一个很长的孵化周期。我们声称自己是一家拿起钢跳起来的企业。我们是否有足够的耐心去培育一个又一个样本，复制到全国，打造一个具有强大品牌竞争力的连锁体系，我认为这需要很强的耐心。

第二点是其优势背后的问题，也就是说，房地产开发商拥有的地产是分散的，这些国家级的领先品牌在全国一线城市和二线城市都有他们的项目和地产，这是其优势资源，但问题也来了，他的区域密度不够集中，这对小企业来说是非常致命的。因为在它的背后，如何优化和构建其管理体系。

让我们谈谈我个人对这件事的理解以及如何去做。从战略和战术的角度来看，我认为首先要做的是确定目标。当一个房地产企业在做这样一个项目时，其最初的意图或其基本目标之一必须是有自己的定位。从行业趋势来看，小格式正在进一步发展。那么它的核心特征就是线上线下近距离消费的结合。

很明显，项目的定位是建立一套配套的高质量服务体系，还是孵化一个新的现金流项目，再造一个新的零售品牌。我认为在这种趋势下，每个试图做零售的房地产开发商都有自己的方向和计划。

在他们被确定之后，如何实现他们各自的大方向目标？也就是说，我们仍然希望零售的本质有所回报，尤其是小业态零售，这是零售业中最困难的环节。潜伏期有三个重要因素。让我们简单地看一下它们。

首先是人才的培养。人才培养还包括整个体系的建立、优化和管理。重组和培养这一系列系统需要时间。无论是房地产开发商储备了良好的资源，还是白手起家，无论是采购供应链系统还是仓储配送供应链系统，这也是一个必须重视的环节。

第三个核心点是我们刚才谈到的区域密度。由于小规模单一店铺的现金流能力和效率是有限的，为了实现店铺价值的最大化，有必要在一个城市的区域内形成相当大的覆盖密度，从而形成其商业体系，实现其成本优势、品牌优势和盈利能力。因此，有必要有区域密度。这是我们刚才提到的一个问题。虽然房地产拥有非常优质的物业和自身的物业资源，可以在初始阶段优化成本，但从本质上讲，要想打造一个有利可图、方便快捷的连锁品牌体系，其在本市现有的物业是远远不够的。

基于以上优点、缺点、战术方法和小格式的核心业务元素，我个人理解房地产开发商这样做并不容易。

在我看来，房地产开发商必须关注一个词，即社区，最大限度地发挥社区的概念，最大限度地利用自己的资源，并张开双臂，与专业团队合作。我认为这是整个命题的核心解决方案。首先，我认为我们应该再次集思广益，充分了解社区，了解社区商店，深入挖掘。例如，如果我们是一个生鲜超市，一个200平方米到500平方米的生鲜强化便利店，或者一个社区生鲜超市，它的客户群一般需要这个社区至少1200个家庭，而这个社区这个年龄段人口的消费习惯决定了我们是否会选择这个位置的一个地点。也就是说，什么样的店铺适合这个社区，应该根据现有的情况进行评估。如果我们把他看作这个社区中的一个小城市，那么他有一堵城墙，它由整个社区的正面和它的物理空房间组成。

城墙实际上分为城墙内外。城墙内的客流正是我们所说的，例如，千户以上的固定人群就是居住在社区内的人群，这是一种固定类型的客流人群。例如，在城墙外，我们外面的门楣房，其客流不仅包括社区中的固定人口，还包括像外国门楣这样的移动即时消费者。所以这些都决定了商店是位于城墙内还是城墙外，以及它如何运作。

第二点是充分利用线上和线下创造社会零售。事实上，我认为房地产开发商的优质资源特别适合社会零售。商店变成了线下社交服务中心，真正成为了交通门户。

在具体操作方面，我简单设想了几点:其核心基础是结合自身属性，充分调动用户现有数据，形成生态服务。其本质是为社区用户提供高质量的服务，这也是整个房地产开发商和物业运营商的核心目标。

通过更加多样化的形式，提升业主的幸福感，从而提升品牌价值。我觉得具体的操作很有想象力。例如，让我们以人民货场模式为例。事实上，哪里有人，哪里就会有交流，哪里有交流，哪里就会有互动，哪里有人，哪里就可能有消费。

例如，广场舞、遛狗、早餐、邻里互动、二手市场、公益活动等。，我们很可能通过一个或两个固定的和相对固定的点以及一个完整的系统来组合这些先前分散的需求。我认为零售连锁店的线下商店是一个特别好的线下社交中心。在实践中，它是以零售的形式表达的，但它可以联系各种用户需求。

我们许多企业需要与消费者密切接触，宣传他们的产品。例如，我们在互联网上有一个新产品，我们希望在社区做一些宣传和推广。其实有两个方面:一方面，社区中的消费者可能需要一些有价值的服务信息，另一方面，也会给社区的业主带来一些麻烦。如果它们没有得到很好的管理，那么社会上其他行业的大量这样的综合需求，如何管理它们，并利用一个系统来提供服务，真正成为服务的综合入口，我认为这是一个很好的发展和想象。

我以前听说过保利的便利店系统。例如，当他度假时，他会组织社区的邻里包饺子，组织公益活动。我认为这是一个非常典型的尝试。我想在这里表达的是，它更多的是关于整合资源。零售只是表象，线下社会中心的核心是入口。通过充分发挥社区的概念，这个入口可以带来社会互动，从而真正形成交通入口。连接更多可能的在线和离线消费。

最后，事实上，这种观点也得到验证，即我个人建议零售连锁系统，尤其是小格式是足够困难的，它需要足够的内部信息。事实上，我建议更多地与专业团队和品牌合作，以缩短路径。

让我们反过来看一个例子，那就是罗森。罗森从去年到今年发展得非常快。在中国，应该说罗森是最先进入中国连锁便利品牌的巨头之一。然而，事实上，前几年的发展速度并不快，尤其是与近年来发展非常迅速的711和全家福相比。因为它改变了大策略的思维方式，即采用城市大加盟商的合作形式，真正实现了双方优质资源的高效整合和共同发展。

我认为恰恰相反，作为一个在中国拥有大量房地产资源的房地产开发商，如果我们想发展零售品牌或提高服务质量，我们可以选择高质量的合作伙伴共同发展。

最后，简要总结了今天的主要观点。我认为，对于房地产开发商，尤其是大型房地产开发商来说，以自己的房产作为零售连锁系统是一条具有挑战性的道路。就我个人而言，我认为我们不应该以一种特殊的传统方式去做，而应该真正着眼于社区、社会化和社区，充分发挥综合资源能力，创造一种新的社区消费入口形式。我认为这可能是一个更好的。至少，我认为这是一个非常符合未来发展趋势的模式。

通俗地说，就是说，我们有很强的能力成为一个链接器和路由器，没有必要深入这样一个详细的链接。当然，我认为凭借房地产开发商强大的资源优势，培育一个非常高质量的品牌是完全可行的。只有在时间、效率和资源整合的价值方面，我认为合作可能是一种双赢的局面和更好的方式。

鲍:

我非常感谢许先生在最近繁忙的公务中抽出时间对这一课题做了这么多的研究。我也非常感谢王军先生就房地产企业进入目前小户型便利店的优势和可能存在的问题以及如何做好提出了一些建议。非常感谢你们俩。

我想补充一点，我认为未来所有行业的核心都是流动，要么控制流动，要么寻找流动，从哪个方面来说？我们能否从某些方面控制流量可能是我们现在需要关注的问题，包括制造商和零售商。

最近，我看到了两个项目，一个是关于一个房地产企业开发的智能家居系统，我们知道小米正在围绕着他的路由器工作，并连接到一个家庭的所有家居系统。我看过他的房地产公司做的系统，它不仅连接着你的家庭系统，还连接着社区系统，也就是说，它可以连接着社区的入口或者社区的服务等等。我认为这种联系在将来可能会成为一件非常重要的事情。家庭是一个沉重的场景，家庭系统是核心。如果家庭所在的社区被重新链接，我认为这个场景很沉重，也就是说，在未来，如果我们手机中的应用所包含的所有购物和娱乐都被卸载，这个家庭场景可能不会被卸载，而是会保留在你的手机中，因为家庭对每个人都很重要。

最近，我还看了一个项目，那就是银行。我们知道，近年来，零售游客的数量大幅下降，就像零售业一样。银行业似乎是第二个。现在我们可以看到，一些银行，尤其是几家大银行，正在试图找出如何使用一些新的方法、手段和途径来寻找流量并采取一些行动。

例如，一些银行现在与社区合作，将社区的所有生活场景与他的一张卡联系起来，例如，为他的卡提供完整的服务系统，并通过将整个社区的管理，包括他的家庭的生活场景联系起来来建立一些联系。这样，通过这个环节，它就相对锁定了它所需要的相关目标客户。

一方面，这是我们现在需要做的全频道或数字化的参考吗？

我认为，特别是在目前的情况下，我们需要通过各种渠道寻找流量，并通过在线方式联系客户，但如何做到这一点呢？像许多企业一样，他们担心的是我做了一个应用程序，所以消费者不必做任何事情。你的场景很简单，也许只是一个购物应用，这些问题可能存在。如果你能与其他目标消费者的其他生活场景建立更多联系，它可能会更有价值。我认为这可能是一个需要每个人学习或思考的方向。

从房地产公司进入这个行业，确实有可能会有一些原因和一些问题。它就像一个便利店或小企业。目前，我们看到整个行业包括其盈利能力和发展速度。包括刚才王先生分析的一些问题，这些问题确实存在，包括零售业的职业化。目前，我们可以说零售业和房地产业是非常不同的行业。最终，它将在未来进入这个行业。

来源：搜狐微门户