2017年楼市大猜想：厮杀 并购 洗牌 房地产市场怎么走？

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未来5-10年，中国房地产百强企业整体销售规模将占房地产市场整体规模的70%-80%，前10家企业将占35%-40%。

本文由《21世纪商业评论》授权的我黑马(微信号:微信21st)发布，作者为罗丽娟。

市场和政府都发出了警告信号，2017年的房地产市场无疑将是政府、房地产企业、购房者和投资者的一场游戏和一场大考验。

2016年的房地产市场可谓跌宕起伏。从今年年初开始，一线城市的房价大幅飙升，豪华住宅市场的成交量持续增长。土地价格在年中频繁刷新，市场在年底迎来了最严格的政策。

今年对房地产开发商来说并不容易。a股住宅企业经常被保险资金安抚，升级改造为房地产，并有复杂的股权纠纷，因此他们出海寻找新的国际市场机会。面对不可预测的市场迷雾，大多数房企试图在夹缝中重生，其中一些陷入低迷，而另一些则脱颖而出。

根据嘉里最新发布的2016年前11个月中国房地产企业销售百强名单，2016年的冲刺还没有结束，成功进入1000亿元销售的房地产企业数量已经扩大到10家，2015年为7家。

前十名房地产企业增长势头强劲，前11个月总销售额达到2万亿元，销售门槛超过1000亿元。此外，21家以上房地产企业规模超过500亿元，50强和100强房地产企业进入门槛远远超过2015年全年水平。

就销售业绩而言，越来越多的企业越来越大，这主要是基于2016年整体销售市场良好，销售面积增长约30%，价格增长约10%。易居研究院智库中心研究主任严跃进在接受《21世纪经济评论》记者采访时分析说。

有业内人士预测，未来5至10年，中国房地产百强企业的整体销售规模将占房地产市场整体规模的70%至80%，前10家企业将占35%至40%。未来前十名的平均规模可能达到4000亿元。

房地产之争大哥

最有趣的是，在2016年前11个月的结果产生的新榜单中，前三名有了全新的排名。中国恒大集团(以下简称恒大)以3471.1亿元成为房地产企业的新领军者。万科以3388.9亿元排名第二，碧桂园作为2016年最抢眼的黑马，以2880.4亿元的销售额从2015年的第七名成功进入前三名。

2016年12月11日晚，碧桂园宣布截至当日，签约销售额约3000亿元，销售建筑面积约3654万平方米，分别增长约143%和91%。这意味着国内三大领先房地产企业都已进入3000亿元的阶梯。

这显然不是一场轻松的战斗。

2016年注定是房地产市场不平凡的一年。12月5日，恒大宣布业绩。2016年11月合同销售额约为321.4亿元，同比增长80.0%。2016年1月至11月，恒大累计签约销售额约为3488.5亿元，完成全年3000亿元签约销售目标的116.3%。累计合同销售面积约4195万平方米，平均销售价格约8316元/平方米，同比分别增长88.9%和7.1%。

三天前的12月2日，万科发布的公告显示，2016年11月，万科实现销售额294.7亿元，而今年前11个月，万科实现销售面积2598.7万平方米，销售额3413.6亿元。

事实上，作为行业领袖，万科的第一位置并不是第一次换主人。在2014年年度销售业绩排名中，绿地以257亿元人民币险胜万科。然而，2016年的情况似乎完全不同。

当2016年第三季度房地产企业业绩公布时，恒大以2805.8亿元的销售额超过万科2629亿元，成为行业领头羊。尽管恒大董事局主席许家印不止一次在公开场合表示，他从未想过要成为房地产老大，但恒大在房地产市场的主战场上继续发挥实力，从未懈怠。

20岁的恒大与32岁、根基深厚的万科对决。回顾2009年恒大在香港上市，年销售额只有303亿元，万科634亿元是恒大的两倍多。除了房地产企业第一兄弟的白热化业绩之外，2016年人们同时提到两家企业的名字，更多的是因为恒大8月正式参与万科股权之争的混战。恒大和万科的较量转移到了资本市场。

2016年8月初，万科发布了股东权益变动提示性公告，确认恒大地产集团股份有限公司一致行动，从当年7月25日至8月8日增持万科a股5.52亿股，占公司股份总数的5%，平均每股交易价格为18.06元。恒大在资本市场的雄心开始显现。

几个月来，恒大不断增持。截至2016年底，恒大投资362.73亿元，持有万科a股15.53亿股，约占万科已发行股本总额的14.07%。

对此，恒大地产总裁夏海钧在2016年12月中旬公开表示，恒大无意也不会成为万科的控股股东。这是恒大在过去6个月首次正式表态入股万科。

对万科而言，自2015年以来，包括宝能、华润、恒大和安邦在内的股权游戏一直在继续。2016年12月18日，万科宣布，经董事会批准，公司终止与深铁集团的重组。这场拉锯战持续了一年，业内一些分析师表示，万科股权之战前景不明，各方角力造成混乱，不仅对业绩有一定影响，也对万科的人才流失和信贷风险有一定影响。

截至2016年12月底，万科最大股东为宝能，通过金鹏资产管理计划持有万科25.4%的股份、华润15.29%的股份、恒大14.07%的股份、安邦6.177%的股份、万科管理层4.14%的股份、通过德盈资产管理计划(德盈一号、德盈二号)持有万科公司股票中心3.66%的股份

2016年底，据报道，宝能部门目前正在寻求退出计划，其中一个计划是与恒大接触，商讨将其股权转让给恒大。然而，该计划尚未得到万科和恒大的明确回复。

1月12日晚，万科宣布深圳地铁与华润签署股份转让协议，拟转让华润持有的万科a股。通过此次股权转让，深圳地铁将成为万科的重要股东。

钱乙俱乐部的扩张

根据2016年前11个月的数据，1000亿住房企业的数量已经达到10家。与2015年的七个相比，这三个新增加的1000亿美元军团的名字引人注目，创造了中国、华夏幸福和绿城。

2016年，相亲相爱、自相残杀的融创和绿城进入了1000亿元的门槛。据Cree统计，融创在2016年前11个月实现合同销售额1230.1亿元，绿地完成1021.5亿元。

在销售额大幅增长的同时，融创在近期的土地收购和收购方面下了很大力气，收购了刘传志联想旗下柯荣置地的42个房地产项目的权益，并入股了金科房地产。此外，融创还通过招标、拍卖和挂牌的方式，在合肥、南昌、绍兴、青岛和东莞收购了大量土地。

一些分析师表示，融创今年的城市布局战略主要是通过并购完成的，避开了不断上涨的竞标和拍卖市场。近年来，其近三分之二的开发项目是通过并购获得的。据不完全统计，截至2016年底，孙宏斌在M&A市场的花费约为361亿元。

在当地拍卖市场持续火爆、竞争加剧、门槛进一步提高的趋势下，M&A已成为房企快速扩张的重要途径。M&A建成后，M&A项目得到快速整合，成为2016年部分房企业绩大幅提升的原因之一。

融创董事长孙宏斌是业内知名的猎人，他将2016年初定义为融创新的起点，销售目标为800亿元，2017年将达到1000亿元。出人意料的是，融创提前成功打入了1000亿美元的阵营。

在过去两年中被融创收购的绿城，最终再次易手CCCC。虽然曲折还在继续，但并没有阻碍1000亿元的冲刺销售步伐，最终实现了绿城创始人宋卫平在2011年提出的进入1000亿元的目标。

绿城的目的非常明确，所以在过去的两年里，当土地价格高的时候，它会不遗余力地开发土地。2016年3月23日，绿城击败万科、保利等十余家房地产企业，以37.35亿元的总价和109%的溢价，夺得杭州超明地块，创下当时杭州宅基地单价的新纪录，底价为45368元/平方米。据业内人士分析，绿城已经完成了土地储备的交换，持有约1500亿元的可交易资源。

作为前十名中唯一专注于工业地产的企业，华夏幸福更加神秘。

华夏幸福首席执行官叶君在公开场合表示，15年来，华夏幸福落户京津冀、长三角、珠三角、一带一路周边等50多个地区，重点发展10个重点产业，形成近100个区域性产业集群，在全国投资开发建设了近50个新兴工业城市，累计投资和企业发展超过2000亿元。

自2002年起，华夏幸福引入河北省固安县，以政府主导、企业运作、合作共赢的ppp市场运作模式，促进了固安县的经济发展、城市发展和民生保障。

固安华夏幸福工业园规划图

据公开信息显示，在华夏幸福产业新城模式的帮助下，固安县的财政收入在14年内增长了50倍，成为目前中国典型的ppp模式。有了新的工业城市，华夏幸福也实现了快速发展，资产规模增长了10倍以上。

在中央推广工业园的帮助下，近年来中国快乐工业园的复制速度加快。虽然工业园区比较发达，但从其近年来的销售数据来看，园区的住宅销售收入仍然是主力军，占总销售额的60%以上，而园区其他部分的收入只有20%左右。

除了前十名之外，名单上还有一位名人也受到了很多关注。2015年，华润置地以851亿元的销售业绩排名第八，但却错过了1000亿军团。在2016年前11个月的榜单中，华润置地以975.4亿元排名第11位，再次被1000亿元拒之门外。

房地产市场处

韩毅智库监测的2016年前11个月中国典型房地产企业销售业绩前200名数据显示，80%的国内房地产企业实现了年度销售目标。在经历了2016年不可预测的市场变化后，站在一个岔路口，对2017年房地产市场的各种猜测接踵而至。

从房地产企业的市场预期来看，核心数据来自其土地储备规模。据嘉里数据，2016年，30家重点企业新增土地储备面积为29278.7万平方米，同比增长34%；征地总量高达12727.39亿元。

从2016年30家房地产企业的同比情况看，19家房地产企业同比增长，7家房地产企业同比增长超过100%。

其中，碧桂园新增土地储备7446.18万平方米，刷新了历年最大的征地面积，比2015年增长95%。

根据嘉里报告的分析，碧桂园在2016年积极扩张有两个原因:一是没有必要在销售高增长的背后补仓；第二，碧桂园可以说是郊区市场的长袖善舞者，未来中国三四线城市仍将有一个巨大的空市场空间，碧桂园可以通过三四线的投资布局进一步扩大其优势。

从某种程度上来说，如果2016年的销售表现良好，那么最终剩下的可用住房将会很少，而住房企业补充库存的需求将会更加明显。严跃进告诉《21世纪英文报》记者，资金的回笼很可能会影响企业征地的步伐，而信贷投资将会加快。

为了降低运营风险和控制成本，越来越多的开发商开始尝试以财团和并购的形式收购土地，尤其是在地价高的一线城市和重点二线城市。

通过与中信的整合，中海获得了中信的土地储备，总建筑面积3155万平方米，换得310亿元的股份和61.5亿元的房产，相当于1177元/平方米的底价，远低于公开土地市场的价格。

为了寻求更多的出路，在升级改造方面，越来越多的品牌住宅企业选择了去房地产化的道路，以多元化的改造策略寻求新的机遇，其中最典型的就是一波住宅企业更名浪潮。

2016年年中，恒大地产集团有限公司更名为中国恒大集团；敏捷公司的中文名称由敏捷地产控股有限公司变更为敏捷集团控股有限公司；海洋土地更名为海洋集团。远洋运输集团总裁李明表示，更名更符合现有战略和商业模式，为远洋运输的发展开辟了新的模式。

值得一提的是，在房地产企业公布的成绩单中，海外房地产也成为了房地产企业新的增长点之一，并且已经进入了出海的收获期。

据普华永道统计，2016年前三季度，中国大陆企业海外M&A交易数量和金额大幅增加，交易数量达到创纪录的671笔，几乎是2015年交易数量的两倍；交易总额超过1600亿美元。从投资领域来看，房地产已经成为金融投资者海外并购的首选，额度为83亿美元。

过去几年，国内大型开发商纷纷推出海外布局计划，2016年，碧桂园、绿地、R&F、首创、万达等海外项目加快了市场销售。此外，国内房地产企业的海外投资也在逐年增加。根据高力国际的交易记录，中国开发商的影子已经出现在海外发达国家的一线城市。

2016年初，地方和全国会议将2016年的房地产市场定为去库存年。2015年9月30日，中央政府将首付比例下调至2.5%后，2016年1月，中央政府进一步将无限制购房城市的首付比例下调至最低20%。此后，150多个城市出台了新的去库存政策。/きだ124240/,the宽松的住房环境使三、四级房地产市场复苏，同时一些一、二级房地产市场过热。

好时光只持续了前三个季度。2016年9月30日的政策在22个城市启动了强化调控，在热点城市以限购、限贷、限价、限钱为代表的紧缩政策不断强化。在一线城市中，上海和深圳已将限购期限延长至5年，这是中国像北京一样最严格的。南京和苏州的第二套房首付比例高达80%。

对于2017年的整个市场来说，销售面积将略有下降，许多企业应该采取措施防止寒冬。严跃进预测，即使降幅预计保持在5%，也没有必要过于悲观，一些城市的销售额与2016年相比仍将有正增长。

2016年12月召开的中央经济工作会议明确了2017年中国房地产市场的发展方向，坚持房屋是为了生活，不是为了投机，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基本制度和长效机制，既抑制了房地产泡沫，又防止了大起大落。

如今，市场和政府都发出了警告信号，2017年的房地产市场无疑将是政府、房企、购房者和投资者的一场游戏和一场大考验。

来源：搜狐微门户