花700万 租一辈子的万科“小米公寓”小户型 你愿意吗？

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这真的是半价吗？

*本文由网络启示录(id:netmedia)撰稿，作者:王新宇。

万科和小米正在测试市场对新房地产模式的态度，这种态度源于今天一个奇怪的来源:

小米公司的一名员工透露，春节后万科和小米开始讨论合作建房，并在3月初正式确认了合作意向。目前，小米公司已经开始订阅注册，所有员工都可以订阅。

有两种类型的项目可供选择，一种是普通住宅，主要由70-90平方米组成，平均价格约为55000元/平方米；一个是重叠，占地178平方米，售价950-1000万元。

小米的另一位员工介绍说，合作项目的档次和定位甚至会高于万科玉石部。目前，永丰工业基地周围的二手房价格普遍超过8万元，这意味着如果合作项目成为一个可销售的商品房，价格可能会超过10万元/平方米。

然而，根据双方的合作意向，虽然小米员工可以以市场价格的一半购买房屋，但他们不能获得产权和房屋所有权证，也不能在公开市场上自由交易。他们只能在小米公司内部交易，不能在北京定居。

如果我们看看这些信息，有相当多的房地产术语:认购，重叠，万科玉器部(产品部)，平均价格。如果光来自这个源头，米粉可能会非常兴奋:第一组年轻人房子就要出来了，别担心，作者嗅出了小米和万科公关的深层套路。两家手机工厂的员工用非常专业的房地产术语来描述公司尚未认可的房地产项目，这在逻辑上是可以理解的

万科的不安是这种合作的铺垫，但它不是互联网创新

自2013年以来，万科的市场表现一直很不稳定。自去年10月以来，余良已带领周、、等高管赴阿里巴巴学习；12月9日去腾讯学习；2014年1月，我去海尔集团学习，2月，我去小米学习。13日晚，于亮在万科的一次内部讲话中直言不讳，他担心未来房地产行业是否会出现一个类似小米的“挡箭牌”。随后，方多多介入万科营销，并邀请马佳佳发表演讲，引发了一波对互联网思维的反思，以此来改造房地产圈和互联网圈的房地产

这种不安也反映在高管们的趋势中:2014年，在王石的祝福下，小李于1994年加入万科，在担任董事会秘书14年后，她离开并加入了方多，据说这是资本方向，除了前几年的消息。小李已经完全远离公众的视线，根据方多的相关人士，我建议你不要把事情弄得毫无意义。小李仍在方多的股东组和高级管理组。当然，如果房间里有很多东西，让子弹飞一会儿。另一位高管辞职了，当时在郁亮教堂工作的毛大庆投身于空.创业的互联网创业浪潮中2015年9月10日，万科宣布集团高级副总裁莫峻提前退休。

在这种动荡不安中，万科总是想通过互联网来提升自己的产业，比如万科地产的住宅，万科与链家的深度合作，打造一个家装市场。然而，这种与小米的合作并未得到官方认可，实际上几天前就已经在房地产圈曝光，但今天小米员工通过公关手段对其进行了描述。

这种合作可以说是万科在新时代未来市场的一次尝试和失误，令人不安。在2014年万科历史上最大的工作会议上提到了万科的判断:我们相信互联网将改变世界，不能适应变化的组织将被淘汰。然而，我们也相信找到变化背后的不变性比了解变化更重要。当新时代的帷幕拉开时，传统企业应该做的不是远离熟悉的领域，而是了解新的规则，寻找新的合作伙伴，并使用新的工具来改善原有的业务。

选择与小米合作必然会受到市场的关注。然而，在我看来，这和互联网没什么关系。这只是一个全新的房地产租赁模式，而不是销售模式。这种合作似乎并不太冒险。

根据事先准备好的宣传口径，消息确认后，Reebs应该很乐意尽快在微博上与粉丝不多的僵尸水军交流相关信息。

只租不卖背后的秘密

根据北京市政府常务会议审议通过的《北京市2017年国有建设用地供应计划》，北京市计划在2017年供应3900公顷土地，比2016年计划少200公顷。其中，居住用地610公顷。2016年，北京的住宅用地计划供应量为1200公顷。北京市有关部门表示，今年北京市商品房土地供应计划的实施情况将好于去年和2016年。虽然计划供应量比今年多，但完成率很低。就实际土地供应而言，今年将超过去年。然而，像许多开发商一样，万科也面临着如何获得土地的问题。

土地成本决定房价，但万科在2016年获得了有限的土地，北京在930后于2016年启动了一个试点项目，以有限的房价争夺土地价格。2016年12月1日，万科获得永丰的两块自持项目地块，传言小米的半价房就在这块土地上。根据土地出让要求，两块土地的住宅限价为53，400元/平方米，所有项目需自给自足。这也是北京土地招标拍卖史上首例100%自持土地。也就是说，万科收购的土地只能出租，不能出售。这就解释了为什么不能获得两个证书，即房地产许可证和国有土地使用证。

如果它卖不出去，作为一家商业公司显然不划算，但是如果它能卖呢？根据930，持有期与土地转让期一致。持有期间，企业破产清算的，其自住商品房按有关法律法规办理；企业的合并和重组或股权转让涉及可自我维持的商品房的产权转让，这种转让必须在领土政府同意的情况下作为一个整体进行。转让后，自住商品房的计划用途不得改变，应当继续用于出租。

还有一种可能:万科可以把这个项目转让给第三方，这实际上是变相的资金回报。因此，与小米合作也就不足为奇了，而最终的收购也是充满血性的买房。小米员工，但事实上，所谓的一半房价是假的，不是公司的慈善，而是政府的价格限制，它只对开发商出租而不出售，员工可以通过众筹购买分割的单位。

对于万科来说，物业服务可以在以后提供，如果项目配备商业设施，可以保证长期效益。这种合作不是用互联网改造房地产。兴奋的米粉和房地产人可以洗和睡！

没有房产证怎么抵押？

尽管周边地区房价很高，但按照常规的开发方式，万科不能出售，只能出租。虽然类似精装公寓+万科的房产很有吸引力，但租金回报率不足以支撑房价。换句话说，根据一栋90平米的房子的计算，只需要小米70年的租户需要支付:总价是480万。如果使用所谓的抵押贷款，就没有公积金，只有商业贷款。按照2月份4.9%的利率，如果贷款期限为30年，贷款成本为:首付款240万+利息218万+本金240万= 698万，约为700万，平均每平方米77600元，月还款额约为12753.36元。当然，还有一种可能，那就是小米员工的福利待遇太高，租一套480万元也是分钟的事情。

需要提醒的风险是，没有房产证和土地证的房子是无法进行正常抵押贷款的。这种抵押方式可以是所谓的委托贷款，即由政府部门、企业、事业单位和个人提供，由金融机构(受托人)根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限和利率发放的贷款。受托金融机构只负责发行、监管使用和协助回收，不承担任何形式的贷款风险。

如果应用于本项目，即银行接受开发商的委托，向业主发放贷款，并协助开发商结清相关款项及利息，利息收入也将归开发商所有。当然，这只是一种可能的方式，最终的公告将占优势。另一种可能性是，小米将向员工提供无息贷款，因此员工的压力将非常小，但Reebs是否会做这样的好事，让他的员工陪伴他一辈子，还有待观察。

最终的价格是，房子仍然是万科的，利息是银行的，使用寿命会因为建设期和交付而缩短三四年，只有66年左右。我想知道那些只需要它的顾客是否能选择这样的房子。

也就是说，租一辈子要花700万元，再加上物业费、水电等正常费用，房价上涨带来的好处很难享受，因为有使用权的房子只能在内部流通。也有可能为公司工作一辈子。你喜欢吗？

来源：搜狐微门户