“【实探】“拆迁致富梦”都实现了吗？深圳中心的哪些“拆迁概念”小区如今

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“拆迁致富的梦想”暂时黄了，房价稍微上涨也不含糊，这项投资一点也不吃亏。

深圳，大家都知道，地少人多，网上转让的土地一直不多，是从库存地中“挖掘”未来快速发展的土地的城市，改造旧小区是深圳土地供应的重要途径。 目前深圳老小区的改造模式主要有两种。 一个是旧的改造，一个是棚屋的改造。

这些老小区一旦被传达“旧改”、“棚改”的概念，很多人就像找到了致富的机会一样，不管新闻的真伪，不想错过。 倾听房地产中介和销售所有者的提倡，盲目购买，静等拆迁是旧交换、资产的两倍。 但是，很多老小区老了打锯战好几年都没有结果。

政策面的原因是高签约率，签约率总是难以达成的原因很多:贪婪下钉门打扰，旧居民和高价购买后有拆迁所有者的旧小区很多房子常年无人居住或出租，找不到所有者本人，部分 另外，企业“绿本”福利室留下的产权问题依然没有处理……旧改革成功的很少，个别项目在政府介入后迎来了转型期，很多依然僵硬。

据记者采访，这些大小曾经是旧改、棚改的小区，占地面积大，位于各区更繁华的中心地区。 尽管交通便利，配套完善，生活气息浓厚，但大多是上世纪的统一建筑，因为设计陈旧，电梯和天然气都不通。 大楼经过二三十年的晒黑和下雨，许多破败陈旧，污垢随处可见，难以清洗。 这样的小区几乎没有地下停车场，小区内只有室外空。 缝上别针，看私家车，电动车，自行车停着，行人通道被堵住了。

居住环境日益衰退，旧的改造、小屋的改造暂时不会持续，但生活必须继续下去。 最近，记者实地访问了深圳南山区有旧改造、小屋改造意向的旧小区，各小区的现状相似，但生活质量大不相同。 管理水平不同，社区状态不同，老小区受到严格统一的管理，发挥着新鲜活力的小区像零散一样，生活在城市的疑难杂症中……

难以想象的城市背后

同样是粤海大街，位于深圳南山南油地区非常核心的领域，拥有一百多家上市企业，是总市值达数万亿的豪华街道，有非常古老的南油生活a、b区。 仅南油b区就有75栋，3900套以上的小区规模。 在年棚改《征求意见稿》出台之前，南油a区纳入综合整治，至今，南油b区和附近龙城花园还在征集旧改/棚改的意愿，但意志征集过程缓慢。

现在的南油生活区好像被时代遗忘了。 与周边的繁华相比，破败和污垢的差别程度令人难以置信。 街道路面破损，脏水横流，街角垃圾堆积，街道杂草丛生，废家具随便扔掉，墙上贴着租赁广告，商店货物占人行道，自行车和汽车随便停车堵塞交通，空中各种

进入另一所旧住宅，墙壁和走廊无法逃避“三毛猫的脸”，各广告贴在场所、墙壁、电线杆、管道的任何地方。 不仅在满过道的低地方，在楼梯上通常人够不到的高地方也贴了很多，打扫非常困难。

在南油生活区、繁华城市的中心，很难想象有这样肮脏的地方。 大楼脏了，垃圾堆积在一起。

南油生活区，车辆缝针，擅自停车，行人道路堵塞严重。

南油生活区，老小区绿树成荫，但道路占用，垃圾乱七八糟的地方随处可见。

南油生活区、走廊、小区外，各种小广告随便张贴，对清洁有严重影响。

南油生活区，白天，走廊很暗，垃圾乱七八糟，墙面很脏。

据了解，南油b区自20世纪90年代末期以来，许多原业主搬到别处居住，房子大量出租，外来人口流动很大。 租客很多，大部分在周边工作，也有很多刚来深圳的年轻人。 另外，有些租客从事商人的职业，非法占领经营餐厅，违规加工快餐。 由于管理不严，有些租客在租房外停放着大量的生活用品、废品、自行车和三轮车。

a先生在这里住了三年多了。 他告诉记者，南油生活小区很脏，尽管物业管理混乱，但老小区绿化好，楼层不高，容积率低。 小区内有公园，小区外四通八达，100米外有地铁口，购物中心、超市等生活齐全。 重要的是，因为小区又旧又坏，租金便宜，比同一个地区的新小区低三分之一左右，适合像他那样刚来深圳的年轻人。 “以后结婚生孩子，还是要离开这里吧。 硬件环境很好，但软件服务落后。 物业管理基本上形状相似，如果这个提高的话，我相信喜欢这里的人会增加。 ”。 a先生说。

租客b刚搬到南油生活B区，“实习地点在疫情发生前就联系过，所以最近来到深圳，从事附近的科技园。 迄今为止在南山区找房子，找了很多区域，三四平方米的单身公寓的租金基本上是五六千。 不用多想高级公寓，同面积的月租金近一万。 对社会新人来说房租压力太大了。 中介推荐这里，该地区同面积的户型，房租便宜三分之一，给我看了希望。 之前，中介给我打了预防针，说环境没有想象中的好。 尽管期待着，来看房间的时候我吓了一跳。 白天，走廊漆黑一团，光线不好，垃圾堆积着。 幸好房间是新的，业主刚装修好。 在租金便宜的条件下，我还是租了。 进来的第一天晚上，我出去倒垃圾时，走廊的灯坏了，借着手机的光摸了摸走廊边的楼梯边。 和管理处进行了多次谈判，没有管理者。 ”。b先生很遗憾。 “你最好住半年，有习性。 生活真的很方便。 旧小区的性价比还很高。 ”。

旧貌变成新貌，老人成山

同样，在南山区的中心地带，传说离南油生活区不远的四海区也将变老，中介至今制定了“待撤概念”。 业主说:“以前开发商来和我们协商变更合同棚屋，但我们没有约定。 我们那里早就该做老变更了。 业主们对老改革抱有很大的期待。 ”。

据悉，四海小区是招商水龙头( 001979，是股票吧)旗下属于70年产权的租赁住宅，1983年-1985年建成的42栋，占地面积约7万平方米，其租赁率为94%，持续租赁率达到80%以上 四海区现在有1200户以上，但只有130户个体出售。 其他90%的房地产是原工业区宿舍大楼，由招商水龙头自有。

很明显，对于南油生活区，四海区的产权一直很简单。 因此，南油生活a、b区随意出入，与无人管理不同，这里划分的各地区有守卫，出入严格，各地区有统一的物业管理，租赁销售物业，也由招商水龙头自己的呼叫中心处理。 小区又旧又破，但干净卫生，绿树成荫，环境安静。

四海地区房屋租赁销售由自己的呼叫中心统一管理。

经过体温检查，记者进入四海小区，小区整体面积不小，但安静，几乎看不到行人，车辆缝上别针整齐地停在路边，自行车、电动汽车上有专用的停车架，“请不要乱停车”的慢车。 数十所住宅鳞次栉比，没有贴任何像“银屑病”一样的广告。 看到晾在阳台上的衣服，很多都是同样的制服，这里表示以企业、工厂的员工宿舍为主。 通过一楼的窗户，30平方米以上的公寓里放着三四张高床，租来的单身年轻人很多。 社区公寓呼叫中心的员工表示，这里的租金很便宜，但30平方左右的单身公寓是2500-3000左右，与周边新建住宅面积相同的公寓租金约在5500以上。

四海园区由于专业物业受到统一管理，园区虽然旧，但环境舒适，车辆停运整齐。

在四海小区，自行车停车、电动汽车充电都有专门的地方，旁边有“不能乱停车”的标语。

在四海小区，从晾晒的衣服来看，统一的制服很多，这里企业和工厂的员工宿舍很多。

四海社区户型丰富，多为30年以上年龄统一的建筑物。

与四海区隔开道路的是招商水龙头壹间公寓槟榔园，这是招商水龙头制作的第一个精品公寓项目。 公寓的前身是水龙头工业区职员宿舍，从1987年建成到2009年，作为水龙头工业区上传了企业广泛的蓝领辅助宿舍。 随着产业转型和城市升级，居住诉求的一些变化，招商水龙头经过重新设计、改造、组织工程，将这个旧小区改造成了几乎集中的精装租赁公寓。

记者走在小区内，绿道凉爽，几十年树龄的老榕树揭示了这里的历史，老小区换了新面孔，旧房改造了，变成了白墙大玻璃现代小区的房间，公共区分享了多个主题空之间 据小区内的员工说，这里的租金比对面的四海小区高，单身公寓的租金在5500-6000左右，很多外国人喜欢这里，租客的一半以上是外国人。 但是没有几个空房间，马上出租，很受年轻白领们的欢迎。

同样是有数十年历史的老小区，改造后的“壱间公寓”很受外国人欢迎，年轻人聚集。

我不希望拆迁，但房地产还在上涨

新房越来越贵，同一地区新旧房价差异明显。 旧小区的房子旧，旧，剩余土地的采用权年限短，因此这样小区的房价普遍比周边新房低得多，比周围新二手房的房价低得多。

除了旧大楼，旧小区的不动产缺损，绿化的随性，没有电梯……身上有“硬伤”，但旧小区的房子通常位于城市的核心位置。 交通方便，出行方便，小区房屋摊位面积小，不仅楼层低，而且在将来房屋拆迁时，业主得到一定数量的不动产和钱，房地产涨价空之间很大。 因此，价格低、生活方便的旧小区成为许多刚需用户的优先事项。

记者从中原地产二手房网的消息中了解到，虽然比周边新小区雅仕荔景苑的11万平均价格低，但南油生活区的房价随着今年深圳这一二手房的行情，涨幅非常大，平均价格达到了89万左右。

业主c对记者说:“年，我通过中介在南油生活a区买了30平方米的单身公寓。 当时周边房价约4、5万，这里的单价只有2万多元，合计金额也是60多万元。 房子破了一点，拿着租约购买的话，房租基本上可以每月支付。 虽然是用中介说拆迁的概念买房子的，但是到现在为止旧的改建、小屋的改建还没有继续，但这几年水涨船高，这个套房的价格从当时的2万涨到了现在的8万、5年之间的4倍。 特别是这半年，听说深圳二手房的价格上涨了，问了经纪人，吓了一跳，我们的老房子也上涨了一万多人。 有经纪人经常问我是否卖给我，现在没想。 ”。

中原地产二手房网中看到的南油生活区的房价推移，相对于周边的新住宅，该小区的房价很低，但涨幅不弱。

同样，30年楼龄的四海小区房价也是如此。 相对于周边花园城的12万单价，那里的住宅单价只有9万多，但几年内翻了几倍，业主舍不得卖。 这几年释放的住宅资源极少。 从中原地产二手房网的消息来看，现在四海小区只卖了一套卡，单价9万多。

据中原地产二手房网报道，四海小区计划拆除不动产，平均价格9万多，没有挂牌销售。

旧小区改造不能只看到旧的改造

旧小区从建设到现在已经过了20多年，随着社会经济的迅速发展和人们生活水平的提高，这些旧小区的问题也开始凸现出来。 改善生活环境，提高生活质量，旧小区的改造确实应该提高日程。

事实上，老小区的改造不仅比较有效地改善了老小区居民的居住条件，而且在扩大投资、拉动就业、促进费用、推动经济快速发展、改善城市外部形象和精神面貌等方面发挥了重要意义。 旧小区的改造不一定要大规模拆除建设，“小修理小修理”也有效，是小区基础设施的升级改造，如增加停车位、增加无障碍设施、设置电梯等“历史”问题。

从上述记者访问的一些旧小区来看，同样是旧的社区环境，有无改造、管理质量直接影响着小区的生活水平。 由于管理的不同，不远的南油生活区和四海区的居住感有天壤之别。 无论是同一个小区，还是同一个大楼，生活感觉都明显不同。

记者进入南油生活B区的旧楼，在这6楼的住宅中，4楼的1楼显然经过统一的装修包装和管理计划，楼外破旧不堪，但楼内干净舒适，是新公寓的样子。 据管理处透露，这一层被某企业收购运营，建造成长租赁公寓进行统一处理。 在专业企业的管理下，这一层不仅是墙面、地板、门窗的再改造，日常维护也很严格。 同一栋楼里的其他楼层，依然保持着旧小区黑暗、杂乱肮脏的坏样子，就像双重天一样。 同样，紧贴在这所住宅旁边，橙色翻新的公寓特别显眼，独立的门、加装的电梯、干净卫生的小医院、改造后的转世，旧楼变成了新家。

在同一栋楼里，经过专业企业的改造，旧貌新了，时尚一直很美，卫生环境变好了。

同一栋建筑物，没有改造的楼层，又黑又旧。

旧外观换了新面孔，旧大楼安装了电梯，更新了大楼，居住环境明显改变，租金上涨。

当然，改造前后的住宅、户型租金明显上升。 该栋同户型的单身小公寓，4楼统一管理的精品公寓比其他未改造楼层每月贵500-1000元。

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来源：搜狐微门户