英谷教育重组拿地 一块地对教育公司的意义究竟多大？

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摘要:教育公司在这片土地上有什么样的爱与恨？

对于一家房地产开发公司来说，通过公开招标获得一块土地的使用权，可能意味着一个新的住宅或商业区即将崛起。对于一个教育公司来说，这可能是可持续经营的保证，也可能是一个巨大的风险。最近，新三板教育公司英固教育为了购买一块科教用地的使用权，达到了重大资产重组的标准。

教育公司在这片土地上有什么样的爱与恨？房地产公司有什么样的“教育经历”？与教育相关的土地问题如何能深深吸引那些以成绩说话的上市公司？蓝鲸教育告诉你一个重大的资产重组。

一家没有房地产业务的教育公司为什么要买土地？

“1078平方米，成交！”2016年12月8日上午10: 00，从起拍价1068元/㎡开始，经过一轮招标和一轮提价，英固教育最终以1078元/㎡的单价，以2853.8万元的成交价格，获得了崂山区22000平方米土地50年的使用权。

这家新成立的三板公司主要为高校提供教育辅助服务，于2016年11月25日开始停牌。在接管土地近三个月后，2017年3月2日，它发布了一份关于支付现金购买资产和重大资产重组的报告。据说正在建设一个大学教师培训和应用型人才培养的实训基地，但现有的生产经营场所和办公用地已不能满足业务需求。因此，该项目土地于去年被征用，此次交易构成重大资产重组，尚待股东大会审议。

这家教育公司现金不足3000万元，为什么要进行重大重组？

原来，截至2015年12月31日，英固教育经审计的总资产为2936.56万元，该拍卖地块购买的总资产占其总资产的97.18%，超过了《非上市公众公司重大资产重组管理办法》规定的重大资产重组标准(50%以上)。因此，这种资产购买构成了重大的资产重组。

中泰证券关于此次交易的独立财务顾问报告指出，实施重大资产重组将有助于提高英固教育的资产质量和持续经营能力。

然而，根据公司去年的半年度报告，截至2016年6月30日，虽然其负债总额较年初下降了71.33%，但仍有负债339.56万元，公司当期经营活动产生的净现金流量为-47.29万元。对于2016年上半年净利润不到800万元的英固教育来说，是否以近3000万元现金购买土地将导致这样一家教育公司债台高筑，成为投资者关注的焦点。

据了解，英固教育正在招聘房屋建筑项目前期策划和项目开发策划人员，负责申请房地产建设中的土地、规划、开工等前期手续，协调设计单位确保现场施工进度，办理招标过程及相关备案手续，已经涉及到房地产公司的一些核心业务。然而，英固教育工商注册的业务范围不包括房地产开发和经营，或面临一定的法律风险。

教学重点是“生命之根”

蓝鲸教育将继续关注这一具有典型意义的重大重组的进展。

然而，我们不可避免地要问一个问题:在过去，教育机构以划拨或直接租赁的方式获得了教育用地使用权。英固教育为何购买教育用地？

一些法律专家早些时候表示，与土地相关的产权缺失已经成为教育机构融资的瓶颈。据了解，目前大多数民办学校通过租赁获得教学场地使用权，土地等相关资产被视为公益设施，不能抵押给银行融资。大多数私立学校只能用收取学费的权利作为抵押。

另一方面，培训场所的租金一直是线下教育机构头疼的问题。据统计，私立培训学校的装修和月租金支出占总支出的30%以上，这一数字在一线城市会更高。

2016年9月底，新三板英语培训公司全球推广部“跑路”事件首次曝光，该公司拖欠租金和员工工资，导致北京市东城区崇文门办事处无法正常使用。然后，全球扩展的学生和赞助经纪人发现了巨大的问题，如公司实际控制人的损失。

从事线下培训的教育公司在发布“公开转让说明”时，通常会发出租赁商业地产风险的警告:

“目前，公司的营业场所都是通过租赁获得的。虽然公司与出租人签订了书面租赁合同，并明确约定了租赁期限，但如果出租人因各种原因提前终止合同，公司将面临搬迁和装修。其他可能对公司生产经营产生不利影响的问题。”

“截至本公开转让说明书签署之日，公司没有自有土地使用权和房地产。该公司现有的办公空间和项目营业场所均已出租。如果租赁合同到期后未能续签或其他原因导致租赁合同无法继续履行，或租赁价格大幅上涨，将对公司经营产生不利影响。”

事实上，大多数教育企业和机构都没有自己的办公室和业务，因此它们的公开转移指令会将这种风险置于重要位置，从而引发重大问题。

知名教育投资者、艺鸥教育创始人宋军波对蓝鲸教育表示，以一对一教学为例，与在线教育相比，线下教育和培训尤其依赖教学渠道。“在传统的线下一对一中，他的网点也有能力招收学生，而且他们也是网络化的。线下教育机构，如雪达和精英，被选在一线城市的好地方，有时也选在学校旁边。经过缓慢的发展，已经建立了三五百个好的销售点。它决定了50%的开店成功率。”

“一些以市场营销为导向的教育公司会在招生困难时考虑建立新的网点，并利用新网点的现金流来弥补老网点的问题。在一定程度上，该培训机构无法开设新的网点，图书基金短缺支撑了所欠学费。这个培训机构只能选择运行。”由于看到线下教育机构的诸多经营困难，他自己也努力建设网上课堂，为主要的网上教学机构服务，最近又获得了近1亿元的融资。

宋军波还表示，使线下教育消亡和花钱的教学点仍然具有在线教育所缺乏的重要功能。“网上教学服务机构的情况更糟。与电子商务、网站或公共号码不同，这些教育服务机构没有“摊位”，也没有网点，甚至没有负载。当用户来的时候，不管他有多好或多坏，他在学习之后都会离开，再也不会来了。”

拥有教育用地的私人机构的估值是否过高？

可以想象，在当前中国的创业和投资环境下，拥有金闪闪国有土地使用证的教育机构将成为资本市场的热点。

事实上，私立学校过去常常以划拨的形式获得教育用地使用权。在中国，对公立和私立学校使用的土地有减税和免税政策:财产税和城市土地使用税免除国家对企业资金的拨款和企业开办的各种学校、托儿所和幼儿园的私人使用。在发展私立教育的过程中，仅在土地上就有许多特许经营，与此同时，纠纷也随之而来。

北京天元律师事务所执行董事、合伙人吴冠雄律师曾撰文指出，《民办教育促进法》的修改所引发的纠纷，与民办学校的历史资产积累以及政策免税和土地优惠待遇有很大关系。目前，民办中小学、大学和国际学校的资产从几年到十几年增长了几倍，这与政府部门长期以来的免税和土地优惠政策有关。然而，在2017年9月修订后的《中华人民共和国民办教育促进法》正式实施后，如果按照规定将非义务教育阶段的民办学校改为营利性学校，这部分资产是否属于组织者，则是一个巨大的争议。

房地产升值不仅大幅提高了私立学校的估值，而且私立学校也在提升当地房地产价值方面发挥了作用。随着公立学校与居住区的结合，学区制也使得教育资源不均衡地区的学区住房成为一个问题。

例如，于就问:“谁愿意为北京小学区支付25万元/平方米的费用？”？此外，现在已有25万多套，一套10平方米的地下室已售出400多万套，相当于40多万平方米。余说，学区住房原本是一项教育公平政策，但它实际上增加了教育不公平。

由此可见，教育用地的升值对教育机构及相关产业具有拉动作用。

也有一些教育类上市公司在增值后出售房地产，以获取现金流，这也是一种策略。2016年9月，万鑫传媒宣布，为全面推进业务转型，盘活公司资产，提高资产运营效率，公司计划通过在产权交易中心公开上市，转让公司13家全资子公司“房地产投资有限公司”100%的股权。上述13家全资子公司对应16家自有门店的评估值约为11亿元。这并不是a股的首次上市，但却是文化教育行业上市公司中的首次。

接触教育的房地产公司已经赚了很多钱

但从传统的房地产跨境教育公司来看，情况完全不同。

房地产开发商早已深入教育行业，以各种方式开发教育+房地产，但教育用地和住宅用地仍然严格区分:

教育科研设计用地、大专院校用地、中等专业学校用地、成人和业余学校用地、特殊学校用地和科研设计用地等。，属于c6公共设施用地；

一般房地产公司开发的用于居住区的教育用地，如托儿所、幼儿园、小学和中学，被归类为住宅用地。

上海的一位房地产业内人士告诉蓝鲸教育对蓝鲸教育:“不管是公立还是私立学校，他们的土地在分配或拍卖之前都被指定为科教用地，而且土地的容积率不高，所以建公寓作为配套设施是正常的。但是，住在里面的人没有房屋所有权，这些公寓在建成后不能直接卖给社会。”

官方网站住房和城乡建设部主任曾举例说，一家房地产公司通过银行贷款经营一所规模为3000人的独立学院，其学费收入在扣除土地收购、基础设施建设等硬件投资后，10年内可以全部偿还，而土地使用权、房屋等固定资产属于投资者。

在高等教育方面，教育部发展规划司公布了数据。截至2013年6月，中国近292所独立学院中有201所具有房地产开发企业投资背景，约占独立学院总数的68.8%。它的“圈钱”方法包括:

开办独立学院后，在批准的教育用地上以“教师公寓”的名义开发商业地产；资产评估后，学校的资产增值是由土地增值和学费滚动引起的，一些无形资产放入母大学后，其余归企业所有；利用政策杠杆，经过几年的运作，独立学院的股票被出售，等等。

事实上，出售民办高校的资产并不容易。北京太岳房地产开发有限公司试图将其在北京理工大学珠海学院70%的股权转让给其子公司华茂世华。然而，由于大股东涉嫌资本占用、珠海学院净资产价值被严重低估以及石化对教育的巨大风险，华茂石化不得不在深交所的干预下放弃交易。

资本运作的逻辑有时很奇怪。例如，曾经在房地产、高等教育和医药领域取得巨大成就的a股上市公司仁福医药，在经营武汉理工大学华夏学院(现称武汉华夏理工学院)6年后，将其全部投资收益以3.4亿元出售，获利4000万元。此前，它剥离了广西师范大学丽江学院，实现了约8550万元。两年后，5.84亿元的房地产业务转让给其最大股东武汉当代科技产业集团有限公司。

K12房地产公司“教育经典”

房地产开发公司经营高校的巨额利润可能是一个极端的例子。在幼儿园、中小学k12阶段，房地产公司普遍以社区学校的形式扩大房地产开发的作用，而k12学校的招生与房地产销售挂钩，风险依然存在。

从事教育和房地产研究的徐告诉蓝鲸教育:“当一个房地产开发商把一所学校与房地产挂钩时，无疑是抱着让土地升值的想法。它是自带的“学区”，一个好的学校自然会给学生和家长带来流量。然后开始卖房子，兜售好老师、好学校和好土地，以说服父母达成交易。这里的营销自然很重要。”

开发教育房地产的知名房地产公司包括:

例如，房地产公司金科有限公司于2016年7月宣布成立一家注册资本为10亿元人民币的教育投资管理公司。在整合现有教育资源的基础上，重点抓好学前教育早期布局和发展，扩大社区教育机构布局，设立幼儿教育、早期教育、学前培训等服务机构，纵向延伸学前教育产业，未来将发展为k12。金科股份还表示，通过社会综合服务和教育行业的产业升级，将培育新的利润增长点，与主营业务协同发展。

通过这种方式，金科围绕其社区共享学前教育，并从一家房地产开发公司转型为一家综合性社区服务提供商，如教育、医疗保健和养老以及金融。

除了建立自己的教育机构和直接投资教育服务外，还有房地产公司与著名学校合作并引进分校。通过拓展k12学校内外的经济圈和消费圈，发展社区居民的线上线下消费，甚至通过构建社区服务大数据提供综合服务，将会振兴现有的社区资源，整合房地产行业的优势，从而提高公司的盈利能力。

“除了不断寻找房地产行业新的投资类型和探索新的业务增长点外，房地产行业企业的投资以及对教育和商业服务的投资本身就是企业在房地产行业取得持久和全面领先地位的重要策略，他们会反复思考如何使自己购买的土地获得更高的回报，这是房地产企业永无止境的探索。用心做教育，坚持几十年，一定有好处。”上述知情人士这样说。

资料来源:蓝鲸教育夏涛蓝鲸教育网/新闻/详情/1146.shtml

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来源：搜狐微门户