“陈军怎么在绿地赚到9000万？”

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这个桃色风波挪用公款买包，陈军拿着9000万人等爆料，吃瓜的人很吃惊，房地产公司的中层领导怎么积累了这么巨额的财富？

文|黄莹林夏淹

|邢昀 。

来源|市边界( id:ishijie)

房地产企业的中层被举报出轨女性部下，实锤很多，因此也与洗钱、挪用公款等违纪问题有关，暂时绿地集团的陈军占据了地产界的首位。

兴趣是，在桃色情报爆炸的第一时间，绿地控股( 600606，应该是股票吧)纪检监察室发表了给吃瓜的人带路的声明。 “信中不是陈军非绿地集团的干部陈军，而是绿地集团的下属京津冀事业部的负责人。 ”。

5月20日，绿地开除陈军解决。 关于通报中提到的经济问题，绿地还在审计中，一确认就交给司法机关。

比起陈军和校花女部下之间有什么感情上的关系，吃瓜群众更关心陈军有9000万人。 市场出口出身的陈军，也被称为东北的“重要老师”，两个标签都是贪污严重的受灾地。

1. 。

陈军，多少人？ /

根据公开资料，陈军、上海人、香港岭南大学本硕连读、法国inseec博士学位( dba )。 。

年以前，陈军在绿地长沙事业部、南昌事业部负责市场营销业务，业务能力很强。

在迄今为止的采访报道中，陈军的人设是“营销达人”。

他曾负责湖南省常德新城项目的营销操作盘。 从项目蓄水期(销售大楼部开始接受顾客进行项目咨询，积累购买顾客的意向等)到两周后，第一天销售了空。 而且南昌绿地未来城项目在他的指导下蓄水一周，项目的第一期也销售空。

年8月，陈军调任绿地东北事业部，担任哈尔滨都市企业市场总监，他的“销售才能”也被带到了东北这个房地产领域的销售洼地。 我刚到哈尔滨，陈军操作了新里海德的项目，10天内卖了100套。

要理解市场营销，不仅要销售企业的项目，还要销售自己，光埋头于自己的工作是不行的。 在东北的几年里，陈军每次调到新的地方，必然伴随着媒体的通稿。

到了哈尔滨的第二个月，在推进稿中说:“在陈总的操作下，不仅扫除了绿地集团哈尔滨都市企业的低迷状态，而且在哈尔滨人的心中深深地植入了绿地集团世界500强企业品牌效应。”

年10月下旬，陈军调任绿地集团东北事业部市场总监，第二天接受采访，推进稿说:“担任东北5城近20个项目营销重任的陈军事业成功，无张狂，越来越多的智慧和踏实。”

年1月，陈军再次调到绿地集团辽宁事业部沈阳事务所，根据在哈尔滨、长春的前两次销售经验，此次报道陈军荣获东北绿地的“消防队员”“关键老师”称号。

经过几年的经验，陈军对媒体也变得更冷静了。 他开始分享自己在营销方面的心灵之旅。 他说:“虽然很有压力，但是很热情，有想法，更有方法的经理，不说市场因素，不说客观理由。”并约定了每年200亿日元的销售。

按照他的计划，他还将在东北呆“两年，甚至三年，五年”，使绿地成为东北地区房地产领域的领袖。

确实，从陈军负责绿地东北地区营销的年份到年度，绿地东北的销售业绩从52亿元飞跃性地增加到了200亿元。 这个房地产洼地的销售额占集团总销售额的8%。

但是，将来东北会变成绿地难以治愈的暗疮，很多麻烦和烦恼似乎都来自这里。

从2010年开始，绿地东北的情况急转直下，资金链出现问题，项目大幅度延期，期间很多媒体报道绿地东北的项目没有办理合法的销售手续就开始了对外销售。

当时与绿地东北地区有业务交流的广告主黄健告诉市场，他们当时在绿地的卖场派驻办公室，卖场被业主破坏了好几次，期间他不得不锁定办公室。

绿地集团理事长、社长张玉良在年度业绩速报媒体信息表达会上，年绿地退房金额(多集中于年、年销售)达到280亿元，其中销售情况越来越差的东北地区，退房金额也达到340亿元

原本立志在东北呆“2年，甚至3年，5年”的陈军，年前后离开绿地，去了碧桂园和中梁。 直到2019年我才回到绿地。

.2.

/土地腐败的秘籍/

这桃色风波挪用公款买包，陈军拿着9000万人等爆料，吃瓜的人很吃惊，房地产公司的中层领导怎么积累了这么多财富？

这与房地产领域自古以来的贪污内幕有关。 业界人士告诉市场，房地产公司的各个环节、各个岗位都面临诱惑，市场营销是灾区。

其中，非常普遍的方法是回扣，这是很多领域公开的秘密，但在资金密集型房地产领域尤为严重。

详细地说，这包括从销售商手里拿回扣，从广告主手里拿回扣，更隐蔽的茶钱，关系费等。 另外，囤积内部低价的房间、特价的房间，操纵房源的涨价销售而获利。

销售把自己的顾客引导到中介，把重点放在中介上，也有被称为业界内的“内外导客”的操作。 其逻辑是房地产企业中介于第三方的点很多。

另外，有些营销线的高层将自己实际管理的马甲企业作为分销商签字，将自然来访的顾客作为这些分销商的名义，获得代理费、佣金。

4月30日，房企石榴置业集团内部处置的贪污事件是同样的操作途径。

年9月，石榴置业集团营销中心总经理张岩生、珠海荔枝湾项目营销总监王修文在外设立代办企业涿州某房地产经纪企业后，该企业与石榴置业集团旗下项目签订了房地产销售代理合同，该代

除非张岩生是入职登记表上的紧急联系新闻，否则他可能不会被审计抓住。 但是，以上的操作方法，很多时候都有明显的“掩护”，如果发票的金额和银行的流水一致的话，不得不说私下的回扣不通过企业账户，几乎注意不到。

更大胆的方法是，马甲企业为了得到越来越多的代理费和佣金，拿出一些虚假的销售业绩，得到佣金后退房解决。

一家房地产公司的财务人员向市界支付，他们在与代理商的业务交流中，把10%的尾款留在房间里后支付。 发生退房时，只有代理商的时候才有责任从尾款中扣除相应的金额。 如果不是代理商的责任，代理商的费用不会扣除。

但是退房后是否需要返还佣金，各住宅企业的情况不同，另一家房地产公司的销售员说，如果他们的企业发生退房，会回收佣金或者不给佣金。

无论如何，只要是虚假销售的主导者，还是地区营销人员，一切都会变得简单。 业界人士说，地区营销人员可以在各种手续合适的情况下决定，最初支付给代理商，同时在责任的定义、退房的进展情况上也更灵活。

在绿地东北地区发生3，40亿规模的退房的同时，资金链不足，钱无法交付，业主惹上麻烦，陷入了销售下降的负面舆论。

那一年东北的“关键老师”陈军，在现在的桃色情报中，被揭露了“去周边工程清算，不去事业部”等操作，不可避免地在当年的业绩中增加了越来越多的想象空之间。

3.

/绿地的无力/

官员出现桃色风波，绿地股价连续三天下跌。

截至5月21日，绿地控股公司收到5.42元/股，市值只有660亿元。 那年的绿地也压住了万科，暂时坐在“地产一哥”的位置。

年，绿地年预售金额为2408亿元，超过万科2151.3亿元。 那一年的万科官方微信号《万科周刊》以此为理由发表了照片，配文嘲笑说“你们知道”。

最新数据显示万科市值为2849亿元。 巨大的市场价格差异的背后是绿地控股公司近年来表现不佳的业绩。

2019年至今，绿地控股公司近4年的收入年复合增长率和净利润年复合增长率分别为19.84%和20.96%，分别在头部房企的腰部和尾部水平。

相比之下，绿地控股公司更明显的特征是多元的迅速发展和经常缺钱。

上市以来，绿地控股公司一直坚持多元快速发展，除了始终占有最大的房地产开发业务外，建筑业的占有率逐年上升，2019年已经占总收入的44.03%。

建筑事业板块的毛利率远低于房地产事业，因此2019年分别为4.31%和27.58%，绿地控股的整体盈利能力远低于其他几家头房企业。

但是，仅从房地产业务来看，绿地控股的毛利率依然不高，以长时间2.3~9.36%的差距低于头部住宅企业(车瑞排名前10的上市住宅企业)的平均值。

土地价格作为房地产开发业务中价格最占的一张，直接影响房地产开发业务的整体毛利率。

但是，总体来说，很多商业板块共同努力的结果总是紧张的资金状况。

根据公开资料，年绿地集团地铁投资产业在哈尔滨和济南的地铁项目中投资了420亿元，整个地铁产业板块累计投资了1150亿元。

与绿地东北事业部合作的广告主黄健告诉市场，同期绿地的东北项目整体其实无法开锅，无法从集团那里获得资金。

这笔资金的紧张其实一直是绿地控股公司的常态。

财务数据显示，上市以来，绿地控股的货币资金无法覆盖一年内到期的带利息债务，两者的差距在175.77亿元到331.55亿元之间变动，2019年末和年末的差距再次扩大。

对于借款，绿地习性在“工当房”维持表面和平。

回到年，黄健在当时的企业完成绿地东北项目后，绿地支付延迟，黄健也因此被老板借了半年的工资，之后无奈辞职，所在企业也向法庭提交了绿地控股公司。

黄健还说，当时同一项目的另一家供应商最终接受了绿地的三所房子，价值约200万美元，出售了两家，一家留为办公室。

“工当房”现象在绿地东北项目中普遍存在。 一家沈阳房地产销售代理商告诉市界，当初绿地延迟交房的项目，之后也有很多以“工当房”的形式结算的借款，比如沈阳海域香庭有很多借款，绿地在当地的名声也受到很大影响。

与绿地合作的建筑承包商王先生告诉市界，绿地控股公司欠他的工程款已经达到数百万美元，但他只回了几万元，连“工当房”都没有。 在王先生看来，绿地控股公司的真正问题是内部部门繁杂，各部门间权力交错，决定权不能归属，出现资金采用不当的问题，容易发生内部腐败。

曾经的地产界大佬经历了短暂的高峰后一直落后，市值一落千丈，63岁的会长张玉良面临退休，但找不到接班人。 现在这个高管的桃色风波，只是绿地内部问题的冰山一角。 把陈军开除干净，涉及背后的经济、管理问题才是绿地必须面对的病根。

(应回答者的要求，黄健是假名)

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来源：搜狐微门户