“资管调查局02”

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南京新街口也被称为“中华第一商圈”。 20世纪30年代，新街口成为南京正确的商业中心。 90年代末中央百货公司( 600280，股票吧)和南京新百( 600682，股票吧)两家百货公司深入人心。 1996年，金鹰国际商业街落子新街口开始了南京中高级购物的趋势。 1997年，三胞集团大本营从珠江路迁到新街口抢占了一席之地。 1999年，19楼苏宁电器大楼建在新街口，成为中国单店营业面积最大的综合电器零售百货公司。 新街角商业鼎立的势头基本形成。

2005年，没有前途的新街口东北角时代广场被吴铁军、吴铁民兄弟关进袋子里。 2006年6月，德基广场正式开业。 lv、chanel、gucci等众多国际一线企业品牌凝聚，行业涵盖高端餐饮、电影院、儿童娱乐教育等。

德基广场和新街口的关系就像偶像电视剧的经典对白。 “我知道你很早，知道你太晚了，幸运地相遇，喜欢上了”。

走不同的“路”

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当初，德基集团决定放弃新街口实体零售的同质化，弥补当时的南京奢侈品市场空白色，建立“南京最高级的综合购物中心”。

那时的新街口百货业在新百、中央占据首位，家庭电业有苏宁电器风生水起，沃尔玛独占大卖场，金鹰国际以高端和精品为主要方向，但不能说是国际化。 2008年，国内高级珠宝市场迅速发展，长期以来在这个南京，“屈指可数”的超高级购物中心地位在南京很难动摇。

抓住客户的“心”

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年二期开业，基本聚集了市场高端奢侈企业品牌，之后，为了应对中国顾客支出行为的递归变化，德基广场改变了lifestyle路线，丰富了企业品牌水平。

从运营战术来看，其战术从“获得奢侈品的天下”变成了“获得女性客人的天下”。 近年来，中国家庭支出决策权不断转向女性，国内女性支出市场规模在2019年达到10万亿，德基广场被认为是负一层彩妆企业品牌提高客流量是行业成功的招揽战略。

打“精神费”的牌

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德基集团有限企业旗下的德基文化南京有限企业补充了德基集团产业链，形成了体验式商业费用的闭环。 除了购物体验，还要把精神体验变成现实。 除了企业品牌的多样性，德基广场还陆续推出艺术书店、博物馆、咖啡馆、画廊等多种形式的艺术板块。

从德基广场官方微信公共平台的普及来看，德基广场擅长将“精神费”和购物中心的推进捆绑在一起进行营销，并继续给自己贴上新的标签。

新街角的“罗斯柴尔德”

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如果不是其上司吴铁军和红星范爷的绯闻在社会上掀起千层浪花，德基广场就像“躲在市里”的南京实体商业零售巨头。 南京屈指可数的“最先进”购物中心，除了在每年国内实体零售销售额排行榜上取得的顶尖成绩备受瞩目外，其他媒体渠道发布的消息很少，其公司运营的具体情况不得而知。

(资料来源:亿翰智囊团)

从年到2019年，德基广场一直稳定在全国单体实体零售业绩前三。 虽然是名列前茅的“优等生”，但像历史上神秘的金融家“罗斯柴尔德家”一样低调，不得不质疑

市场的“入冬”和“变暖”能冷静应对吗？

2019年，南京以前活跃的商圈不同项目出现了“冷热不均”的状况，商场地上、地下部分人的流量大不相同，空的设置率很高。

近年来，南京市结构继续扩大到周边，周边地区商圈成熟度不断提高，城市竞争越来越激烈，库存项目面临着很大的运营和调整压力。 河西商圈作为新兴商圈迅速发展，商业体量逐渐解放。

到2021年，南京零售房地产市场迎来了新的供应高峰，共计22个项目今后连续两年进入市场，70%以上是中大型综合型购物中心，填补了各商圈的补助空白，但在现在的现实中，德基广场也是河西一处

对于房地产类型单一、“佛系”进行项目储备的德基广场来说，在南京实体零售商业集中解放的强盗战争中，能否以“前辈”的姿态冷静应对还是未知数。

贯穿南京是野心不够还是走保守路线

从德基广场在快速发展过程中迈出的步伐来看，在年收购徐州爤尾楼之前，其收购或开发项目停留在南京本土。 其他与南京创业的公司如弘阳集团、弘阳商业围绕“透过大江苏，深耕长三角，配置都市圈”的配置战术，聚焦区域焦点，建立标杆，组织分裂，坚决扩大城市版图。 2019年，新增8个项目，新增13个项目，累计商业管理面积近500万㎡，年销售额超过百亿元。 来看看，德基广场的扩张步伐很慢。

德基广场-从-2019年以来稳定增长的销售额来看，自己实力优秀，为什么这么低只做南京的市场，是在库存时代寻求稳定生存，还是野心不足，还是后悔不好？

缓慢复印的背后有资金链吗？

同级别的高端购物中心，如ifc、恒隆广场等已经进入项目复印阶段，而德基广场有限企业15年来，只开设了一个购物中心，是另外两个南京河西和徐州的建设初期。 慢拷贝背后有资金链危机吗？

德基广场的3期用地完成后，据说将于年建设，但是开工延迟，之后也出现了3期不建设的消息。 年，德基广场有限企业发行了资产支持专项计划《华鑫-德基广场资产支持专项计划》，还将德基广场房地产抵押给招商银行( 600036，股票吧)南京分行贷款，融资额26亿元。

2019年，德基广场有限企业“华西证券-民生HSBC-德基广场资产支持专项计划”项目状态通过，计划发行53亿元。 今年，德基广场有限企业100%控股公司全面接管徐州雨润广场，新街口德基广场三期进入规划设计阶段。

每个融资的动向和新项目的进展之间有联系吗？ 在德基广场有限企业没有公开公司资金的情况下，留下了无限的预想空之间。

结语: alive or dead？

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德基广场深耕南京市场，当然，德基广场错过了全国化布局的机会，其他头部公司的超高端购物中心产品已经部署了二线城市的核心地区，留给后来者的有利增量空之间非常有限 错过了占上风，也不利于公司品牌突破地区界限。 特别是国内实体零售市场整体的升级情况很明显。 将来，不仅要面对库存资产的过剩状况，还要面对提高产品自身知名度抑制群雄的课题。

南京作为长三角一体化快速发展的重要战术支点是南京都市圈、长江都市圈的核心支持，未来随着城市规划的推进和执行，实体零售商业市场的竞争结构越来越紧张，群雄环不可或缺。 在未来南京购物中心市场的征兵场，德基广场还能成为常胜将军吗？

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来源：搜狐微门户